재개발 재건축 신속통합기획 차이점 및 장단점, 현재 진행 중인 지역 리스트

 

 

재개발 재건축 신속통합기획 차이 어려우시죠?

도시가 바뀌고, 주거환경이 바뀌고 있습니다. 특히 우리나라 대도시 중심지에서 진행되는 노후 주거지 정비사업 -즉, 재개발과 재건축은 단순한 주택 교체를 넘어 도시 구조를 바꾸는 수준으로 발전하고 있습니다. 그러나 최근 들어 '속도'와 '공공성'을 키워드로 한 새로운 제도가 생겼는데요. 바로 서울시가 도입한 신속통합기획 입니다.

 

이 제도는 정비계획 수립단계에서부터 공공이 개입해 정비사업의 절차를 단축하고, 통합심의를 통해 사업성을 강화하려는 전략입니다. 

 

이 글에서는 재개발과 개전축의 기본 개념부터, 신속통합기획이 왜 중요한지, 현재 진행중인 지역 리스트까지 모두 알아봤습니다.

 

 

 

 

 

재개발 vs 재건축, 뭐가 다를까?

먼저 용어부터 분명히 해두는 것이 중요합니다. 재개발은 노후, 불량건축물이 밀집된 지역을 철거하고, 새로운 주거단지 및 복합시설로 재구성하는 사업입니다. 저층 다세대, 다가구 주택이 밀집된 구역이 주대상이 됩니다. 한편 재건축은 이미 아파트 단지로 건립된 주택 (보통 준공 30년 이상)을 다시 철거하고 같은 단지 내에서 보다 고급화된 새아파트로 재탄생시키는 사업입니다.

 

두 사업 모두 주거환경 개선 및 자산가치 상승을 목표로 하지만, 입지/규모/조합구성/절차 측면에서 차이가 큽니다.

 

그러나 현실에서는 사업기간이 지나치게 길어지는 상황, 주민 동의율 확보의 어려움, 시공사 선정과 비용 증가 등 다양한 난관에 직면해 왔습니다. 이러한 배경에서 신속통합기획이라는 새로운 틀이 등장하게 된 것입니다.

 

 

신속통합기획이란?

신속통합기획은 말 그대로 "신속하게 통합적으로 기획한다"는 뜻입니다. 서울시가 민간 정비사업(재개발, 재건축)의 사업성을 높이고, 공공성과 주민 참여를 담보하며, 불필요한 절차를 줄이기 위해 만든 제도 입니다.

• 기존에는 정비구역 지정까지 평균 5년 이상 걸렸지만, 이 제도를 적용하면 약 2년 내외로 줄일 수 있다는 평가가 나왔습니다.
• 주민, 전문가, 자치구, 서울시가 '원팀(One Team)'으로 추진하여, 도시계획/건축/교통/환경 심의를 별도로 받던 것을 통합심의로 병행 처리합니다.
• 인센티브로는 용적률 완화, 층수 제한 완화, 공공기여 조건 완화 등이 있습니다. 예컨대 2종 일반주거지역의 층수 제한이 기존 7층에서 최고 ‘25+α’층까지 유연화된다는 안내도 나왔습니다.
• 즉, 신속통합기획은 재개발,재건축 난제인 '시간'과 '복잡성'에 대한 해법으로 등장한 제도라고 볼 수 있습니다.

 

신속통합기획이 재개발, 재건축 사업에 주는 의미

• 사업 기간 단축 : 서울시는 정비구역 지정부터 착공까지의 평균 소요기간을 기존 18년 6개월 이상에서 13년으로 5.5년 단축하겠다는 발표를 했습니다.
• 사업성 개선 : 용적률 완화, 층수 유연화가 가능해지면, 민간 조합원 입장에서도 추가분당가 확보, 조합원 권리 증대 등의 가능성이 열립니다.
• 공공성과 투명성 강화 : 주민/전문가 간 소통을 강화하고, 공공이 사업 초기부터 참여함으로써 주민 신뢰도를 높이고자 하는 전략입니다.

따라서 재개발/재건축을 준비 중인 구역이라면, 이 제도 적용 가능 여부가 사업 추진 속도, 수익성 등에 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

 

신속통합기획 후보지 실제 재개발 재건축 적용 사례 

서울시는 신속통합기획 후보지를 지속 선정하며, 구역을 확대하고 있습니다. 최근에는 재개발 추진구역 8곳을 추가로 선정하면서, 총 후보지 수가 130곳에 달했다는 보도도 나왔습니다. 또한 '신속통합기획 시즌2' 등이 언급되며, 향후 주택공급을 위한 속도전이 본격화될 것이라는 전망이 나옵니다. 즉, 재개발 재건축 시장에서 이 제도가 속도와 사업성 측면에서 중요한 변곡점이 될 가능성이 높습니다.

 

민간 재개발 재건축 1차 선정구역

신속통합기획 1차 공모 선정 구역 (21개소, 21.12.27 선정)

 

(25.09.05 기준)

- 중랑구 면목7구역, 도봉구 쌍문3구역, 강동구 천호A1-2구역, 강서구 방화2구역, 금천구 시흥1구역, 송파구 마천5구역, 관악구 신림7구역, 은평구 불광600구역, 용산구 청파2구역, 마포구 공덕8구역, 종로구 창신동 23-2구역, 종로구 숭인동 56-4구역, 양천구 신월 7-1구역, 노원구 가리봉2구역, 노원구 상계5구역, 영등포구 당산1구역, 서대문구 홍은 15구역, 성북구 하월곡1구역, 동작구 상도14구역, 동대문구 청량리19구역, 성동구 마장동382구역

 

 

 

민간 재개발 재건축 2차 선정구역

2차 공모 선정구역 (23개소, 22.12.19 선정)

 

(25.09.05기준)

- 금천구 독산시흥구역, 용산구 서계동 33구역, 성북구 석관4구역, 중랑구 상봉13구역, 구로구 고척동 253구역, 구로구 가리봉동115구역, 동작구 상도15구역, 도봉구 방학1동 685구역, 송파구 마천2구역, 성북구 종암8구역, 영등포구 대림동 855-1구역, 강북구 번동 441-3구역, 양천구 목2동 232구역, 광진구 자양4동 57-90구역, 성동구 사근동 293구역, 은평구 신사동237일대(산새마을), 은평구 신사동 200일대(편백마을), 관악구 신림5구역, 종로구 창신9구역, 종로구 창신10구역, 동대문구 용두동 39-361구역, 강북구 미아동 791-2882구역, 동작구 사당동288구역

 

 

민간 재개발 재건축 수시 선정구역

수시 선정구역 (62개소, 23년 8월 ~ 25년 8월 선정)

 

1. 정비계획용역 발주 (24년 1월 ~ 4월)

- 방침

- 용역비 교부

- 입찰 공고

- 계약 및 착수

 

2. 개략계획(안) 마련+신속통합기획(안)수립 (24년 5월~)

- 착수회의

- 신속통합기획(안) 마련(MP 및 자문회의)

- 주민간담회 및 주민설명회

- 신속통합기획 완료

- 신속통합기획 통보(자치구 시달)

 

3. 신속통합기획(안)수립 (23년 5월 ~ 23년 10월)

(a. 착수회의 -> b. MP 및 자문회의 -> c. 주민간담회 및 주민설명회 -> d. 신속통합기획(안) 마련 및 해당 자치구 시달

 

3. 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정 등 (24년 6월~)

- 신통 반영 정비계획(안) 수립

- 추정분담금 검증위

- 동의서 양식 배부

- 관계부처 협의

- 공람공고

- 구의회 의견청취 등

- 구역지정 요청

- 도계위 심의

- 결정고시

 

 

민간 재개발 재건축 신속통합기획 기존 구역 (신통추진)

신속통합기획 기존 구역 (신통추진)

 

(25.09.05 기준)

- 중구 (도)을지로3-6구역, 종로구 (도)공평15,16구역, 동작구 흑석11구역, 관악구 신림1구역, 중구 신당10구역, 강동구 천호3-2구역, 양천구 신정1-5구역, 강동구 천호 3-3구역, 성동구 금호21구역, 마포구 공덕7구역, 성동구 성수전략1구역, 성동구 성수전략2구역, 성동구 성수전략3구역, 성동구 성수전략4구역, 성동구 천호3-1구역, 은평구 갈현동 12-248구역, 강동구 번동148일대, 강북구 미아동 258구역, 종로구 (도)관수동구역, 종로구 (도)충신동 91-6구역, 중구 (도)남대문로5가구역, 중구(도)무교다동4구역, 강북구 미아7구역