전용면적 공급면적 실평수 계산 방법 한 눈에 알아보기!

 

 

전용면적 공급면적 실평수 많이 헷갈리시죠?

부동산 매물을 볼 때 “이 집 평형이 몇 평이야?”라는 질문을 많이 하시죠?
하지만 막상 계약서 보면 전용면적, 공급면적, 실평수라는 용어가 등장하면서 헷갈리고 착각하기 쉬운 게 현실입니다.
오늘은 2025년 최신 기준으로 전용면적, 공급면적, 실평수의 개념, 그 차이, 계산법, 매물 비교 시 체크 포인트까지 한눈에 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.
이 글을 읽으면 “실사용 면적이 얼마나 되는지”, “같은 평형인데 왜 느낌이 다른지”가 명확해집니다.

 

 

 

 

 

전용면적 공급면적 실평수 개념 정리

📍 전용면적

한 세대가 독점적으로 사용할 수 있는 공간, 즉 실내 생활공간의 바닥 면적을 말합니다. 방·거실·주방·화장실 등이 포함됩니다. 예컨대 전용면적이 84㎡라면 이는 약 25.4평 정도입니다.

 

📍 공급면적

전용면적 + 주거공용면적(복도·계단·엘리베이터 등 공동으로 사용하는 공간). 즉 한 세대가 배타적으로 사용하지 않더라도 동일 건물 혹은 단지 내 모든 세대가 공유하는 공간의 일부를 포함한 면적입니다. 예컨대 전용면적 84㎡ 아파트에서 공급면적이 약 114㎡(≈34평형)으로 표기되는 경우가 많습니다.

 

📍 실평수

‘실평수’라는 표현은 법률적 용어라기보다는 소비자 관점에서 ‘내가 실제로 체감하는 넓이’를 뜻합니다. 일반적으로 실사용 공간(전용면적) + 베란다 확장 등 추가로 사용하는 서비스 면적 + 구조적 영향을 함께 고려한 체감 면적으로 이해됩니다. 즉, 매물 광고에서 얘기하는 “~평형”이 공급면적 기준일 수 있어 실제로는 전용면적이나 실평수가 더 작게 느껴질 수 있습니다.

 

전용면적 공급면적 실평수 차이

전용면적	실내 생활 공간의 바닥면적
공급면적	전용면적 + 주거 공용면적 (복도, 계단,엘리베이터 등)
실평수	내가 실제로 체감하는 넓이

 

 

전용면적 공급면적 실평수 왜 중요한가?

• 같은 평형이라도 실제 체감 면적이 다릅니다. 전용면적이 같아도 공급면적이 크면 공용면적이 많아졌다는 뜻이어서 실제로 사용 가능한 공간은 부족할 수 있어요.
• 매물 비교 시 착시 예방: 광고에선 “34평형”이라 하지만 실제 전용면적은 25평대인 경우가 많습니다.
• 관리비·실사용 비용과 연관: 공용면적이 많을수록 관리비가 올라갈 가능성↑. 공급면적 대비 전용률(전용면적 ÷ 공급면적)이 낮은 집은 불리할 수 있어요.
• 구조 확인 시 유리: 같은 전용면적이라도 베이(BAY) 구조, 확장 여부, 복도·계단 위치 등에 따라 실평수가 달라지므로 구조 설계도 확인이 필요합니다.

 

이런 상황에서는 특히 중요해요

• 주택 매매 혹은 전세를 계약할 때
• 오피스텔이나 빌라처럼 공용면적 비율이 큰 주택형일 때
• 동일 타입 물건 여러 개 비교할 때
• “평수 느낌”으로 집을 선택하려 할 때

 

전용면적 공급면적 실평수 면적 단위 환산 및 비교 방법

1. ㎡ → 평 변환
   1평 = 3.3058㎡(통상 약 3.3㎡). 따라서 면적(㎡) ÷ 3.3 ≈ 평수.
   예: 전용면적 84㎡ ÷ 3.3 ≈ 25.4평
2. 전용률 계산
   전용률 = (전용면적 ÷ 공급면적) × 100%
   예: 전용면적 84㎡, 공급면적 114㎡ → 전용률 ≈ 84 ÷ 114 ≈ 73.7%
3. 실평수 추정
   실평수는 전용면적 기준으로 평수를 내고, 여기에 확장 발코니 등 사용가능 면적을 더하거나 구조불리 요소를 빼서 판단합니다. 예컨대 전용면적 84㎡일 때 일반적 구조라면 실평수 약 25평 전후일 수 있고 공급면적 기준이라면 약 34평으로 표기됩니다.
4. 매물 비교 체크 포인트
   - 광고에 나와 있는 면적이 전용면적인지 공급면적인지 확인
   - 전용률이 얼마나 되는지(높을수록 공용면적이 적어서 실사용 면적 유리)
   - 발코니 확장 여부, 베이 구조, 층수, 향 등을 함께 고려

 

 

 

비용, 기간, 조건 정리

아래 표는 전용면적 공급면적 실평수 면적 관련 개념을 정리하고 집을 선택할 때 체크해야 할 조건과 이유를 정리한 것입니다.

 

항목	설명	중요 체크포인트
전용면적	실제 세대가 독점 사용 가능한 바닥 면적	방·거실·주방·욕실만 포함
공급면적	전용면적 + 주거공용면적(복도·계단 등)	매물 광고에 자주 표기됨
전용률	전용면적 ÷ 공급면적 × 100%	전용률 높을수록 실사용 면적 유리
실평수	실제 체감 거주 면적	전용면적 + 서비스면적 + 구조적 요소 고려
환산기준	1평 ≈ 3.3㎡	매매·전세 시 ‘~평형’ 표현 확인필요

 

• 같은 전용면적이라도 공급면적이 더 크면 ‘공용면적’이 많아졌다는 의미로 실사용 면적은 상대적으로 작을 수 있습니다.
• 오피스텔이나 빌라는 전용률이 낮아(공용면적 비율이 높아) 동일 전용면적이라도 실평수가 작게 느껴질 수 있어요.
• 광고상의 평형표기는 “공급면적 기준”일 가능성이 높아, 실사용 면적을 제대로 알고 싶다면 전용면적 확인 → 평수 환산을 권장합니다.

 

 

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. “광고에 나오는 평형은 전용면적인가요? 공급면적인가요?”
A. 광고에서 나오는 ‘~평형’ 표기는 대부분 공급면적을 기준으로 한 경우가 많습니다. 그래서 동일 전용면적 아파트라도 공급면적이 다르면 숫자가 다르게 보일 수 있어요.

 

Q2. 전용면적이 같다면 모든 것이 동일한가요?
A. 아닙니다. 전용면적이 같더라도 공급면적, 공용면적, 발코니 확장 여부, 층수, 베이 구조 등에 따라 실사용 면적(실평수)은 다를 수 있습니다.

 

Q3. 실평수를 직접 계산할 수 있나요?
A. 전용면적(㎡)을 평으로 환산한 뒤(㎡ ÷ 3.3) 이를 기준으로 구조·발코니 확장 여부 등을 고려하면 대략적인 실평수를 추정해볼 수 있습니다. 단, 정확한 수치는 도면 및 현장 확인이 필요합니다.

 

Q4. 전용률이 높으면 좋은가요?
A. 네. 전용률이 높다는 것은 전용면적 대비 공용면적이 적다는 의미로, 같은 공급면적이라면 실제 사용할 수 있는 공간이 많다는 뜻입니다. 전용률이 낮으면 공용면적 비율이 높아 실사용 면적이 줄어들 수 있어요.

 

 

 

Q5. 빌라나 오피스텔도 동일하게 적용되나요?
A. 적용은 되지만 차이가 큽니다. 오피스텔이나 빌라는 공용면적 비율이 더 높거나 구조가 다르게 설계돼 동일 전용면적이라도 체감 면적이 더 작을 수 있어요. 따라서 더욱 구조·전용률·층수 등을 꼼꼼히 봐야 합니다.

 

 

요약하자면, 전용면적 공급면적 실평수의 차이를 제대로 이해하는 것이 주택 선택의 핵심입니다.
2025년 기준으로 체크해야 할 핵심 포인트는 다음과 같습니다:

• 광고상 평형보다 전용면적(㎡)을 먼저 확인하세요.
• 전용률이 높은 단지를 선택하세요(전용면적 ÷ 공급면적 수치 기준).
• 구조(베이, 발코니 확장 여부, 층수 등)도 실사용 면적에 많은 영향을 줍니다.
• 같은 평형이라도 공급면적이 크다면 공용면적이 많아졌다는 뜻이므로 실제 거주 면적은 상대적으로 작을 수 있어요.

 

추천 실천 팁:
매물을 비교할 때 “전용면적은 얼마인가요?” → “공급면적은요?” → “전용률은요?” 식으로 질문하고, 가능하다면 도면을 받아 발코니 확장여부·베이 구조도 체크하세요.
또한 매물 광고에 나오는 ‘평수’가 전용면적인지 공급면적인지 확인하는 습관을 들이면 후회 없는 선택이 될 거예요.