건물 상속 절차, 명의만 바꾸면 될까요?
부모님이나 가족이 돌아가신 뒤 건물을 상속받게 되면 많은 분들이 이렇게 생각합니다.
“상속등기만 하면 되는 거 아닌가요?”
하지만 실제 건물 상속 절차는 '사망 → 상속인 확정 → 상속 방식 결정 → 분할 협의 → 상속등기 → 상속세 신고' 라는 여러 단계를 정확한 기한 안에 진행해야 합니다.
특히 건물은 금액이 크고 토지와 함께 상속되는 경우가 대부분이며 공동상속 시 분쟁 가능성이 높아 절차를 잘못 진행하면 과태료·가산세·소송으로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 2026년 1월 기준 최신 법령, 실제 상속 실무 흐름, 검색자가 가장 많이 묻는 질문을 중심으로 건물 상속 절차를 처음부터 끝까지 정리해드립니다.
건물 상속 절차 한눈에 보기
건물 상속은 보통 다음 6단계로 진행됩니다.
1️⃣ 상속 개시(사망)
2️⃣ 상속인 및 상속재산 확정
3️⃣ 상속 방식 선택(단순승인·한정승인·포기)
4️⃣ 상속재산 분할 협의
5️⃣ 건물 상속등기 이전
6️⃣ 상속세 신고 및 납부
이 중 하나라도 누락되면 추후 건물 매매·대출·증여가 불가능해질 수 있습니다.
1. 상속 개시와 상속인 확정
✔ 상속 개시 시점
- 피상속인(사망자)의 사망일 = 상속 개시일
- 이 날을 기준으로 상속 포기·한정승인 기한(3개월), 상속세 신고 기한(6개월) 이 계산됩니다.
✔ 상속인 순위 (민법 기준)
| 순위 | 상속인 |
| 1순위 | 직계비속(자녀) + 배우자 |
| 2순위 | 직계존속(부모) + 배우자 |
| 3순위 | 형제자매 |
| 4순위 | 4촌 이내 방계혈족 |
📌 배우자는 항상 공동상속인이 되거나 단독상속인이 됩니다.
2. 상속재산 확인｜건물만 보면 안 되는 이유
건물 상속 절차에서 가장 중요한 단계는 상속재산을 정확히 파악하는 것입니다.
상속은 재산뿐 아니라 채무도 함께 승계됩니다. 이를 모르고 단순승인을 하면 상속인이 빚까지 떠안는 상황이 발생할 수 있습니다.
✔ 반드시 확인해야 할 항목
- 건물 등기부등본
- 토지 포함 여부(대부분 건물+토지 함께 상속)
- 근저당권·전세권·가압류
- 임대차 계약 및 보증금
- 건물 관련 대출·채무
3. 상속 방식 선택｜3개월 안에 반드시 결정해야 함
상속인은 상속 개시 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 다음 중 하나를 선택해야 합니다.
✔ 상속 방식 3가지
① 단순승인
- 재산·채무 모두 상속
- 가장 일반적이지만 채무가 많으면 위험
② 한정승인
- 상속받은 재산 한도 내에서만 채무 부담
- 건물에 대출이 있는 경우 많이 선택
③ 상속포기
- 재산·채무 모두 포기
- 다음 순위 상속인에게 권리 이전
📌 기한을 넘기면 자동으로 단순승인으로 간주됩니다.
4. 상속재산 분할 협의｜공동상속의 핵심
상속인이 2명 이상인 경우 상속재산 분할협의서가 필요합니다.
✔ 건물 분할 방식 예시
- 특정 상속인이 건물 단독 상속
- 지분 공유(예: 형제 각 1/2)
- 건물 매각 후 현금 분배
분할협의가 안 되면 가정법원 상속재산분할심판으로 넘어가며 수년이 소요될 수 있습니다. 따라서 실무에서는 분할협의서를 먼저 정리한 뒤 상속등기를 진행합니다.
5. 건물 상속등기 절차 (가장 많이 놓치는 단계)
✔ 상속등기란?
상속으로 취득한 건물의 소유권을 등기부에 반영하는 절차입니다.
✔ 상속등기 기한
- 법적 강제 기한은 없으나
- 지연 시 과태료 부과 가능
- 실무적으로는 상속 개시 후 6개월 이내 권장
✔ 필요 서류
- 사망진단서
- 가족관계증명서·기본증명서
- 상속재산분할협의서
- 건물·토지 등기부등본
- 취득세 신고서(무상취득)
📌 상속등기를 하지 않으면 매매, 담보대출, 증여 모두 불가능합니다.
6. 상속세 신고 및 납부 (2026년 기준)
✔ 상속세 신고 기한
- 상속 개시일로부터 6개월 이내
- 해외 거주 상속인 포함 시 9개월
✔ 상속세 과세 기준
- 원칙: 상속 당시 시가
- 시가 불명확 시: 기준시가 적용
✔ 2026년 기준 주요 공제
- 기본공제: 5억 원
- 배우자공제: 최대 30억 원
- 누진세율: 10% ~ 50%
📌 상속세 신고를 하지 않으면 무신고 가산세 + 납부지연 가산세 발생
건물 상속 시 자주 발생하는 문제
❗ 공동상속 분쟁
- 임대수익 배분 갈등
- 매각 여부 의견 충돌
❗ 상속세 납부 자금 부족
- 건물은 있으나 현금 부족
→ 연부연납·분납 제도 활용 가능
❗ 상속등기 미이행
- 수십 년간 명의 이전 안 된 사례 다수
- 이후 상속인이 사망하면 상속이 중첩되어 절차가 폭발적으로 복잡해짐
