아파트 후순위 담보대출 금리 은행별 비교! (+대출 신청 방법 및 기간, 조건)

 

 

아파트 후순위 담보대출 금리 알아보시나요?

아파트를 담보로 추가 대출을 받으려는데, 기존 주택담보대출(주담대)이 이미 설정돼 있어서 후순위 담보대출 형태가 필요할 때가 많습니다.
그럴 때 가장 궁금해지는 것이 바로 후순위 담보대출 금리죠.
이 글에서는 후순위 담보대출의 개념, 왜 금리가 높은지 이유, 2025년 최신 금리 동향, 실제 상품 금리 사례, 조건별 영향 요인, 리스크 및 활용 팁까지 한눈에 정리해 드립니다.
이 글을 보면 “내 아파트에도 후순위 담보대출 가능한가?”, “어떤 금리를 기대해야 하나?” 같은 고민이 풀릴 거예요.

 

 

 

 

 

아파트 후순위 담보대출 이란?

• 후순위 담보대출은 이미 같은 부동산에 선순위 담보대출(예: 기존 주담대)이 설정돼 있는 상태에서, 그 위에 추가로 담보를 설정하고 자금을 대출받는 형태입니다. 일부에서는 ‘아파트 후순위 담보대출’이라고도 부릅니다.
• 즉, 담보물건의 담보가치를 기준으로 아직 설정되지 않은 잔여 담보 여력이 있다면, 그 범위 내에서 금융기관이 후순위로 대출을 허용하는 구조입니다.
• 후순위 대출은 일반 담보대출보다 금리가 높고, 위험이 더 크기 때문에 금융기관이 더욱 엄격히 심사하는 특징이 있습니다.

 

후순위 vs 선순위 담보 대출

• 선순위 대출: 담보물건에 우선순위가 부여되어, 채권자가 먼저 회수 우선권을 가짐
• 후순위 대출: 담보 여력이 남은 범위 내에서 후순위 권리가 부여되며, 담보가치 하락 등 상황에는 위험이 더 크기 때문에 가산금리 요인이 강화됨
• 금융기관 관점에서 더 높은 이자율을 적용해 리스크를 보전하려는 구조입니다

 

 

아파트 후순위 담보대출 금리가 왜 더 높을까 ? 영향을 주는 요인

후순위 담보대출 금리가 선순위 대비 더 높게 형성되는 데에는 다음과 같은 요인들이 작용합니다:

• 리스크 프리미엄: 선순위 대출자보다 회수 가능성이 낮기 때문에 금융사는 추가 위험을 반영하여 금리를 더 붙입니다.
• 담보 가치·잔여 여력: 담보물의 감정가 대비 기존 대출 비율, 담보가치 하락 가능성, 잔여 담보 여력 등이 금리 산정에 반영됩니다.
• 신용도·부채비율: 신청자의 신용 등급, 타 채무 보유 여부, DSR/DSCR 비율 등이 가산금리를 결정짓는 요소로 작용
• 시장 금리 추이 및 대체 투자 수익률: 금리가 상승국면일수록 금융사의 자금 조달 비용이 높아져 가산금리가 확대됩니다. 예컨대, 최근 분석에 따르면 주택 매매가격지수 감소, 채권 스프레드 상승은 후순위 담보대출의 가산금리 상승을 유도하는 요인으로 확인되었습니다.
• 경쟁 정도 및 금융기관 전략: 일부 은행은 후순위 담보대출 시장을 공략하면서 안정적 담보 기반의 대출자를 유치하기 위해 금리를 다소 낮게 제시하는 전략을 쓰기도 합니다

이런 복합 요인이 결합되어 후순위 담보대출 금리는 일반 담보대출보다 보통 1~2%포인트 이상 더 높게 책정된다는 실무 사례도 있습니다.

 

 

아파트 후순위 담보대출 금리 은행별 비교

실제 후순위 담보대출 금리 범위 및 예시는 아래와 같습니다:

 

실제 상품 사례

• NH손해보험 아파트 후순위담보대출
  적용 지역: 서울·경기·인천 등
  금리: 최저 3.40% ~ 최고 3.87% (30년 고정) 적용 사례 있음.
• 현대캐피탈 주택담보대출
  후순위 가능 상품 기준금리 범위가 연 4.63% ~ 12.88% 수준으로 제시되어 있으며, 고객 신용도 등에 따라 상당한 폭을 가짐.
• 아파트담보대출 일반 상품 비교
  표준 아파트담보대출(선순위 포함) 금리는 최저 4.85% ~ 최고 5.75% 수준이 공시되어 있는데, 후순위는 이보다 더 높거나 가산금리 폭이 클 가능성이 있습니다.
• 금융 매체 보도 사례
  네이버페이는 후순위 담보대출 상품을 비교 서비스에 추가했으며, 후순위 담보대출은 최대 3억까지 가능하다는 보도도 있었습니다. 금리는 거치식 3년 후 원리금 균등 상환 방식 등이 적용될 수 있습니다.
• 금융 상품 비교 서비스 내 기준 담보대출 금리
  주택담보대출 금리 비교 사이트에서는 담보대출 전반 금리가 3% 후반 ~ 5% 후반 수준에서 거래되고 있음을 보여주며, 후순위는 이보다 가산이 붙는 구조로 예측됨.

 

금리 동향 해석

• 선순위 담보대출 금리가 이미 4%대 후반~5%대인 가운데, 후순위 담보대출은 추가 위험 프리미엄을 고려해 금리가 더 높게 형성
• 일부 경우엔 후순위 대출 금리가 선순위보다 1~2%포인트 이상 높게 책정될 수 있다는 실무 언급도 있습니다.

 

 

아파트 후순위 담보대출 절차 및 신청 방법

후순위 담보대출을 신청하고 실행하는 일반적인 절차는 다음과 같습니다

 

1. 담보여력 분석

• 금융기관에서 담보물 평가액과 기존 선순위 담보비율 및 잔여 여력을 산정
• 담보감정, 감정가격 산출 및 LTV 한도 판단

2. 신용 및 채무 심사

• 신청자의 신용등급, 부채비율, 소득 안정성 등을 평가
• 기존 선순위 대출 규모가 클 경우 차액 감안 및 가산금리 또는 제한 가능성

3. 대출 조건 협상

• 대출 기간, 이자율 고정·변동 여부, 거치기간 설정 협의
• 중도상환수수료, 연체 이자율, 변제 방식 등 조항 검토

4. 계약 체결 및 실행

• 담보권 설정 절차: 후순위 담보권 등록 또는 등기 설정
• 자금 집행 및 원리금 납입 개시

 

아파트 후순위 담보대출 비용 기간 조건 정리

아래 표는 후순위 담보대출 관련 비용·소요 기간·조건 요소를 정리한 예시입니다

 

아파트 후순위 담보대출 비용, 기간, 조건 정리

항목	내용	비고 / 유의점
금리 범위	일반 사례: 3.40% ~ 3.87%, 혹은 고위험 조건 포함 금리 더 높음	NH손해보험 후순위 사례 기준
대출 기간	최대 30년 고정 형태로 제공되는 사례	일부 상품에서는 거치기간 포함 가능
한도	최대 3억까지 가능한 보도 있음	다만 선순위 대출 규모, 담보 여력에 제약됨
신청 조건	신용등급 기준, 담보가치 및 선순위 담보 잔액, 소득 증빙 등	조건 미충족 시 거절 가능
중도상환수수료	일부 상품은 수수료 부과 가능	계약서 조건에 따라 차등 적용
평가 및 실행 기간	담보 감정 포함하여 수 주 소요 가능	감정 절차, 등기 작업 등에 시간 소요

 

 

 

자주 묻는 질문

Q. 후순위 담보대출은 누구나 신청 가능한가요?
A. 아니요. 아파트를 이미 담보로 대출받고 있어야 하고, 담보 여력이 남아 있어야 합니다. 또한 신용·부채 심사를 통과해야 가능합니다.

Q. 후순위 금리는 얼마나 더 높게 나오나요?
A. 보통 선순위 대비 1~2%포인트 이상 가산되는 경우가 많으며, 조건이 좋지 않으면 더 높은 폭으로 차등 부과됩니다.

Q. 후순위 담보대출의 리스크는 어떤 것이 있나요?
A. 담보가치 하락 시 손실 위험, 금리 급등 리스크, 선순위 대출자에 대한 우선 변제 가능성 등이 있습니다.

Q. 금리가 고정 아니면 변동 방식이 더 유리한가요?
A. 고정 금리는 안정성을 제공하나 금리가 낮을 때 신청하는 것이 유리하고, 변동 금리는 기준 금리 인상에 따라 부담이 커질 수 있으므로 신중해야 합니다.

Q. 후순위 담보대출 한도를 어떻게 계산하나요?
A. 담보감정액 × 허용 LTV 한도 – 기존 선순위 대출잔액 = 가능 추가 대출 여력

Q. 규제나 제도 변화로 후순위 금리에 영향이 있나요?
A. 네. 금리 수준, 기준금리 변동, 부동산 시장 안정 정책, 금융 규제 완화/강화 등에 따라 후순위 가산금리 폭이 달라질 수 있습니다.

 

 

아파트 후순위 담보대출 활용 팁

• 담보감정 타이밍 조정: 부동산 시세 상승 구간에 담보감정을 하면 유리한 조건 확보 가능
• 조건 비교 필수: 여러 금융기관의 가산금리 및 조건 경쟁력을 비교
• 우대금리 가능 여부 체크: 자동이체, 급여이체, 신용등급 우대 등 조건 반영 가능
• 변동 vs 고정 금리 전략 수립: 미래 금리 전망을 고려해 고정 혹은 변동 선택
• 상환 여력 확보: 대출 실행 전 상환 계획을 명확히 세워 부담 최소화
• 시장 금리 흐름 주시: 기준금리 인상기에는 후순위 금리가 더 민감하게 반응