가로주택정비사업 어떻게 진행 되나요? (+요건, 절차, 법 개정 사항)

 

 

가로주택정비사업 어떻게 진행되는지 궁금 하시죠?

낡은 단독·다가구 주택들이 밀집한 골목길, 대규모 재건축은 부담스러울 땐 어떻게 정비할 수 있을까요?
그 대안으로 떠오르는 것이 바로 가로주택정비사업입니다.
하지만 “어떤 조건이 필요할까?”, “절차가 간단할까?”, “법 개정으로 뭐가 달라졌나?” 같은 질문들이 많죠.
이 글에서는 2025년 기준 가로주택정비사업의 정의, 필요성, 추진 절차, 법 개정 내용, 장단점, 실제 사례, 유의사항 및 팁까지 한눈에 정리해 드립니다.
읽고 나면 내 지역이 가로주택정비 대상인지, 참여 전략은 어떤 게 있는지 감이 잡히실 거예요.

 

 

 

 

 

 

가로주택정비사업 이란? 

• 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에 근거한 제도 중 하나로, 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 기존 가로(도로망 구조)를 유지하면서 소규모 정비를 통해 주거환경을 개선하는 사업입니다.
• 사업구역 면적 기준, 노후건축물 수 기준, 세대수/호수 기준 등이 법령 및 시행 조례에 정해져 있습니다.

주요 요건 요약

• 사업시행구역 면적: 대체로 1만㎡ 미만이어야 함
• 노후·불량 건축물 비율: 전체 건축물 수의 60% 이상
• 기존주택 호수 또는 세대수
  - 단독주택만인 경우 10호 이상
  - 공동주택인 경우 20세대 이상
  - 혼합 형태는 총 20채 기준 등 혼합 호수 기준
• 도로 요건: 사업구역이 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸여야 하며, 통과도로(폭 4m 이하) 등이 포함되지 않아야 함

이처럼 가로주택정비사업은 일반 재개발·재건축에 비해 규모를 작게 제한하고, 절차 일부를 간소화한 특례 사업입니다.

 

가로주택정비사업 이 왜 필요한가?

가로주택정비사업이 도심 주거지에서 주목받는 이유와, 실제 유용한 활용 상황은 다음과 같습니다:

• 소규모 정비의 필요성: 도심 저층주거지에는 재개발 또는 재건축 요건을 충족하지 못하는 지역이 많고, 대규모 사업 추진이 어려운 경우가 많습니다. 그런 지역을 대상으로 소규모로 빠르게 정비할 필요가 있습니다.
• 절차 단축 및 비용 절감: 재개발·재건축처럼 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 복잡한 절차를 생략 가능하다는 점이 강점으로 자주 언급됩니다.
• 법 개정으로 동의율 완화 추진: 기존에는 조합설립 동의율이 80%를 요구했으나, 2025년 개정안 통과로 동의율을 75% 수준으로 완화하는 내용이 본회의를 통과했습니다.
• 건설사 관심 확대: 중견 건설사들이 소규모 정비사업 영역을 적극적으로 공략 중이며, 2025년 1분기에 가로주택사업 10여 곳에서 시공사 선정 총회를 열었다는 보도도 있습니다.
• 공공성 및 정책 연계 가능성: LH 참여, 공공성 요건 충족 시 용적률 특례, 재원 조달 지원 등이 장점으로 거론됨.
• 전환 전략 가능성: 소규모 재건축을 가로주택정비사업으로 전환하는 전략도 법률적으로 가능하다는 해석이 존재함.

실제로 많은 노후 단독·다가구 밀집 지역이 재개발 요건을 충족하지 못해 방치되고 있는데, 가로주택정비사업이 이러한 지역의 정비 틈새를 메우는 역할로 기대됩니다.

 

가로주택정비사업 절차 및 방법

가로주택정비사업 추진 흐름은 일반 정비사업보다 단순화된 절차를 따릅니다. 아래는 일반적인 절차 개요입니다:

 

1. 사업 발굴 및 주민 설명회

• 노후 주택 밀집 지역 또는 주민 발의를 통해 사업 후보지 선정
• 주민 설명회, 사업성 검토, 초기 의견 수렴

2. 동의서 수집 및 조합 설립

• 토지등소유자의 80% 이상 동의 (2025년 개정으로 75% 완화 예정)
• 토지면적 기준 동의도 병행
• 조합 설립 인가 신청

3. 사업 시행계획 수립 및 인가

• 건축 계획, 도로·기반시설 계획, 비용 산출 등
• 인허가 과정(건축심의, 도시계획 승인 등)
• 통합심의 제도 활용 가능

4. 시공사 선정 및 계약

• 입찰 공고 → 시공사 선정 총회
• 공사계약 및 착공 준비

5. 철거·공사 및 준공

• 기존 건축물 철거 또는 보전 및 개량
• 신축 건축물 준공 및 입주

6. 분양 및 이전·입주

• 분양 대상 물량 확정
• 조합원별 공급 및 권리산정, 소유권 이전 절차 등

사업기간은 사업성, 인허가 지연 여부, 주민 동의 수준 등에 따라 달라지며, 일반적으로는 5~10년 내외를 예상하는 경우가 많습니다.

 

 

가로주택정비사업 법 개정 및 최근 변화

2025년 현재 가로주택정비사업과 관련해 주목할 법률 및 제도 변화는 아래와 같습니다:

 

✅ 동의율 완화

• 2025년 8월 소규모주택정비법 개정으로, 가로주택정비사업의 조합설립 동의율이 80% → 75%로 완화되었습니다.
• 또한, 일부 개정안에서는 동의율을 70%로 낮춰야 한다는 논의도 올라가 있는 상태입니다.

✅ 통합심의 제도 확대

• 가로주택사업에서도 도시계획·건축·교통·환경 등 복수의 인허가 심의를 한번에 묶는 통합심의 제도 활용 가능성이 강화되고 있습니다.

✅ 층수 제한 완화

• 과거 15층 이하 제한 등 층수 규제가 있었지만, 2025년 현장 보도에 따르면, 지자체 자율 권한 확대 또는 규제 완화를 반영한 사례들이 나타나고 있습니다.

✅ 사업 추진 현황 확대

• 2025년 1분기 기준 전국에서 소규모 정비사업 13곳이 시공사 선정 공고를 냈고, 그중 가로주택정비사업 10곳이 포함됨.
• 서울 금천구 청기와훼미리가 가로주택정비사업 시공사 선정한 사례 등이 보도됨.

이러한 법 개정과 시장 흐름은 가로주택정비사업을 추진하기 유리한 환경을 일부 조성하고 있으며, 주민과 사업주체 모두 전략적으로 대응할 필요가 있습니다.

 

가로주택정비사업 장단점 정리

아래 표는 가로주택정비사업의 장단점을 정리한 내용입니다:

 

구분	장점	단점 및 리스크
절차	정비구역 지정 생략 가능 → 초기 절차 간소화	조합설립 동의율 기준 높아 진입 장벽 존재
속도	추진위원회 단계 생략 가능, 빠른 사업 시작 가능	인허가 심의·기반시설 문제 등 지연 요인 발생 가능
비용	유지되는 가로망 사용, 기반시설 부담 감소 가능성	사업 규모 작아 사업비가 상대적으로 높아질 수 있음
유연성	소규모 구역, 주민 의견 반영 가능성 높음	소규모여서 규모의 경제 미흡, 시공사 유치 어려움
규제 혜택	용적률 특례, 건축규제 완화 가능성	적용 범위·해석 차이로 실질 혜택 제한 가능성
사업 안정성	공공성 요건 충족 시 지원 가능, LH 등 공공기관 참여 확대 가능성	기반시설 확충, 기부채납, 인접지 권리 조정 등 복잡성 증가

 

 

자주 묻는 질문

Q. 가로주택정비사업은 서울·수도권에서도 가능할까요?
A. 네. 다만 지자체별 조례 및 인허가 정책이 다르므로 해당 자치구청의 정비사업 안내를 반드시 확인해야 합니다. 예: 부천시는 가로주택정비사업 개념·요건을 자체 홈페이지에 안내하고 있습니다.

 

Q. 조합설립 동의율이 높아 사업이 무산되진 않을까요?
A. 맞습니다. 동의율이 80%로 여전히 높은 편이고, 실제 현장에서는 주민 간 의견 불일치나 반대 세력으로 인해 갈등이 많다는 보도도 있습니다.

 

Q. 소규모재건축처럼 가로주택정비사업으로 전환 가능한가요?
A. 네. 법률 전문가들은 특정 소규모재건축사업을 가로주택정비사업 형태로 전환하는 전략을 제시하기도 합니다.

 

Q. 법 개정된 동의율 완화 언제부터 적용되나요?
A. 2025년 8월 국회 본회의를 통과한 법 개정안은 시행 예정이며, 공포 후 시행 시점을 확인해야 합니다.

 

Q. 가로주택정비사업이 일반 재개발 대비 더 유리한가요?
A. 규모가 작고 절차가 간소하다는 장점이 있지만, 사업성·분양 수익 측면에서는 제한이 있으므로 지역 여건·용도지역·인허가 조건 등을 면밀히 비교해야 합니다.

 

 

결론 및 추천 팁

가로주택정비사업은 대형 정비사업의 틈새를 채우는 소규모 정비 해법으로, 빠른 절차와 낮은 초기 진입부 담을 장점으로 내세우고 있습니다.
2025년 법 개정으로 동의율 완화, 통합심의 확장 등 변화도 이루어지고 있어, 사업 추진 여건은 점점 더 나아지는 방향입니다.

추천 팁 요약

• 주민 간 충분한 소통과 동의 확보 전략 수립
• 법 개정 사항(동의율 완화 등)을 반영한 추진 계획
• 인허가·심의 변동 요소 미리 체크 (통합심의 가능 여부 등)
• 시공사 유치 여건 및 사업성 분석 병행
• 소규모 정비사업 간 비교 (모아주택, 소규모재개발 등)
• 지자체 조례 및 사업 공고, 시행사례 자료 수집

이 글로 가로주택정비사업의 핵심을 이해하셨다면, 관심 지역의 자치구청 정비사업 안내 또는 사업 후보지 타당성 분석을 시작해 보세요.