압구정2구역 재건축 아파트 향후 전망, 현대건설 수주 (+분담금 산정 방식)

 

 

압구정2구역 재건축, 강남 재건축의 '대장주가 주목받는 이유는 무엇일까요?

서울 강남구 압구정은 오랜 기간동안 '부의 기준'으로 불려왔습니다. 그중에서도 압구정2구역 재건축은 압구정 일대 재건축의 중심축으로 평가 받고 있습니다. 현대건설 압구정2구역 재건축 시공사로 선정되면서, 한강변 조망권, 초고층 설계 등 조합원과 투자자 모두의 관심이 집중되고 있습니다. 오늘은 압구정 2구역 재건축의 최신 진행상황과 함께, 분담금 산정구조와 상승 원인, 그리고 투자자가 반드시 알아야 할 리스크 포인트를 깊이 있게 정리했습니다.

 

 

 

 

 

압구정 2구역 재건축 지금 왜 주목 받나?

서울 강남구 압구정동은 오랜 시간 ‘부촌’ 상징 지역으로 자리해 왔습니다. 그중에서도 압구정 2구역은 기존 신현대아파트(9·11·12차) 1,924가구를 최고 65층, 총 2,571가구(임대 321가구 포함)로 대대적 재건축하는 프로젝트로서 부동산 시장과 도시정비사업 업계 모두의 관심을 모으고 있습니다.

 

• 압구정 내에서도 입지가 뛰어나 향후 고급화 이미지가 기대됩니다.
• 전체 사업지 약 2조 7,488억 원 규모로 시공사인 현대건설이 단독 입찰 형태로 선정되었습니다.
• 강남권 재건축 단지 중에서도 대표 격으로 거론되며, 평형이 크고 분양가가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

압구정 2구역 재건축 정비사업 개요

압구정 재건축 정비구역 위치는 '강남구 압구정동 434-0 일대' 입니다. 조합원 수는 1,801명이고, 토지등 소유자 수는 1,960명 입니다. 정비구역 면적은 약 172,588.2 ㎡ 입니다.

 

 

압구정 재건축은 1구역부터 6구역 까지 진행 중인데, 압구정 2구역은 기존 신현대아파트 쪽 입니다. 

 

 

압구정 2구역 분담금 및 예상 분양가

분담금은 재건축 아파트에서 조합원 (기존 소유주)이 부담해야 하는 금액입니다. 최근 압구정 2구역 분담금이 급격하게 증가하면서 관련 우려가 많습니다.

 

분담금 산정 방식

재건축 조합원에게 분담금이 발생하는 원리는 대략 아래와 같습니다.

1. 사업 이후 분양가 (신축 단지에서 조합 배정되는 평형의 분양가)를 산정
2. 기존 소유하고 있는 주택의 자산가액(종전자산가액)을 계산
3. 조합사업의 사업성 비율(비례율) 등 변수 반영
4. 분담금=(분양가-종전자산가액 X 비례율) 형태로 산출

분담금은 사업비 증가, 일반분양 수익 감소, 평형 이동 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

최근 언론 보도에 따르면 압구정 2구역의 추정 분담금 및 분양가는 다음과 같이 나왔습니다.

 

• 일반형 중 전용 204㎡(84평형) 기준: 최소 약 26억 원~42억 원 수준으로 추산됨.
• 펜트하우스급 전용 300㎡(125평형) 기준: 분양가 약 210억 원, 조합원 분담금 최소 약 166억 원 수준.
• 대형 평형 위주로 1년 새 분담금이 약 10억 원 이상 증가했다는 보도도 있습니다.
• 비례율이 전년 약 62%에서 최근 약 42%로 떨어졌다는 지적도 나왔습니다.

 

 

 

분담금이 왜 급격하게 올라갔나?

분담금 부담이 커진 배경을 좀 더 살펴보면 다음과 같은 요인들이 있습니다.

 

압구정 재건축 아파트 분담금 상승 요인

1. 공사비 상승	- 압구정 2구역 조합이 올해 평당(3.3㎡) 공사비를 약 1,000만원에서 약 1,150만원으로 약 15% 인상한 것으로 보도되었습니다.  - 공사비가 오르면 그만큼 사업이 커지고, 조합원 부담이 커지게 됩니다.
2. 평당 일반분양가 상승 한계	일반 분양을 통해 수익을 창출해야 사업 전체의 비용을 조합원에게 부담시키지 않을 수 있지만, 분양가 상한제 등 규제 환경이 그 상승폭을 제약할 수 있습니다. 압구정 2구역에서도 일반분양가 상승폭이 기대보다 낮다는 지적이 나왔습니다.
3. 조합원의 종전자산가액 상승	기존 주택의 자산가액이 상승하면 분담금 계산시 '차액' 구조에서 조합원 부담이 더 커질 수 있습니다. 예컨대 평형이 크고, 기존 자산가액이 큰 조합원일수록 그 영향이 더 큽니다.
4. 대형 평형 및 펜트하우스 수요 급증	압구정 2구역은 공급 자체가 제한적이고, 고급 평형 위주로 설계됨에 따라 대형 평형으로 갈아타거나 펜트하우스를 신청하는 조합원일수록 분담금 부담이 더 커질 수 있습니다.

 

조합원 혹은 투자자라면 반드시 체크해야 할 포인트

압구정 2구역 재건축 사업에 관심이 있다면 아래 사항들을 꼼꼼하게 점검하는 것이 좋습니다.

• 희망 평형 및 이동 여부 : 기존 보유 면적에서 동일 평형으로 가는지, 더 큰 평형 혹은 펜트하우스급으로 바꿀것인지에 따라 분담금이 크게 달라집니다.
• 비례율 변화 : 사업 진행 단계마다 비례율이 조정될 수 있으며, 낮아지면 조합원의 부담은 더욱 커집니다
• 일반분양가 및 분양가상한제 영향 : 일반분양이 얼마나 수익을 낼 수 있느냐가 사업 잔체의 부담 완화에 중요합니다.
• 공사비 추이 및 인플레이션 리스크 : 건설원가 상승 물가, 노동비 상승 등이 사업지 증가 요인이 됩니다.
• 입주 이후 보유세 등 추가 부담 : 예컨대 압구정 2구역 60평형대가 준공 후 시세 180억원에 달할 경우 1년 보유세가 수천만원 단위로 예상된다는 보도도 있습니다.
• 향후 시장가치 기대감 vs 리스크 : 고급화 이미지, 희소성 등이 향후 자산 가치 상승을 기대하게 하지만, 동시에 부담금 부담, 규제 리스크 등이 존재합니다.

 

 

압구정 재건축, 앞으로 어떻게 될까? 향후 흐름 및 전망

압구정 2구역을 중심으로 압구정동 재건축 시장 전체에 어떤 시사점이 있는지 살펴보겠습니다.

• 압구정 2구역이 시공사 선정 등 본격화 단계에 들어섰다는 점에서, 향후 다른 압구정 재건축 구역 (예컨대 3구역, 4구역)에도 파급력이 있을 것으로 보입니다.
• 강남권 재건축 단지의 경우 '입주 후 시세 평당 3억원 이상'이라는 기대감이 언급되며, 압구정 2구역 역시 향후 고가 주택 시장의 상징이 될 가능성이 제기 되고 있습니다.
• 반면, 분담금 급등, 공사비 인상, 규제 강화(분양가상한제, 재건축 안전진단 강화 등) 등의 리스크는 무시할 수 없습니다.
• 조합원 및 투자자 입장에서는 단순히 '강남 재건축'이라는 기대감만으로 접근하기 보다는 부담 측면까지 면밀히 검토해야 한다는 것이 전문가들의 조언입니다.