모아타운 문제점 모아주택 - 분담금, 갈등, 장단점, 실패사례 한 번에 정리!

 

 

모아타운 문제점은 분담금 증가, 주민 찬반 갈등, 사업 지연, 낮은 사업성에 집중됩니다. 2025년 최신 자료로 원인과 대응책을 정리했습니다. 모아타운(모아주택 포함)은 “대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지”를 빠르게 정비하겠다는 서울시 핵심 모델로 자리 잡았습니다. 서울시 홍보 자료에서는 모아타운 지정~관리처분인가까지 2~3년처럼 ‘기간 단축’이 강점으로 제시되곤 했죠.

 

그런데 2025년 들어 언론에서는 “3~4년이면 된다더니, 지연되는 곳이 적지 않다”, 특히 분담금(추정분담금) 급증과 갈등이 사업의 발목을 잡는다는 지적이 잇따릅니다.

 

 

 

 

 

모아타운 문제점 , 모아주택이 뭐길래?

서울시 기준으로 모아타운은 ‘소규모주택정비 관리지역’ 개념이며, 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에서 블록 단위로 모아주택을 묶어 단지처럼 체계적 정비를 추진하는 모델입니다.

• 모아주택: 개별 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 소규모 정비사업
• 모아타운: 여러 모아주택 사업을 묶고 기반시설·공동이용시설까지 계획하는 ‘관리지역’

서울시는 이를 통해 기존 재개발·재건축보다 사업 기간을 줄이고(신속), 저층 주거지에서도 단지형 주거환경을 만들겠다는 취지입니다. 

 

모아타운 문제점이 부각되는 이유

핵심은 3가지입니다.

1. 사업성(돈)이 흔들린다 → 분담금이 는다
2. 정보 비대칭이 생긴다 → 찬반 갈등이 폭발한다
3. 한 블록이 아니라 “여러 블록을 모아” 추진한다 → 이해관계자가 많아 지연 리스크가 커진다

이 구조는 언론 보도에서도 반복됩니다. 특히 “사업 지연의 직접 원인으로 분담금 폭등이 두드러진다”는 지적이 나왔습니다.

 

모아타운 문제점 (1) 분담금 증가 (사업성 악화)

모아타운 반대 논리에서 가장 많이 나오는 단어가 ‘분담금’입니다. 왜 그럴까요?

 

(1) 소규모 정비 특성상 일반분양 여력이 작을 수 있음

모아타운은 대규모 재개발 대비 사업 규모가 작고 구역별로 사업성 편차가 큽니다. 한 구역은 일반분양이 나오지만, 다른 구역은 임대 비중·기반시설 부담 등으로 수익성이 약해질 수 있습니다. 이때 “부족한 돈”이 결국 추가 분담금으로 이어지기 쉽습니다.

 

(2) 공사비 상승이 직격탄

2024~2025년에도 공사비 이슈는 정비사업 전반의 리스크였습니다. 서울경제 보도는 모아타운에서 공사비 인상 → 분담금 부담 확대가 반대 이유로 크게 작용한다고 짚었습니다.

 

(3) ‘추정 분담금’의 신뢰 문제

일부 현장에서는 추진 주체가 조합설립 직전까지 ‘분담금 추산액 및 산출근거’가 충분히 구체적으로 제시되지 않아 동의 철회가 나오고 갈등이 커졌다는 보도도 있습니다. 

 

✅ 실전 체크포인트

• “추정 분담금”은 숫자 자체보다 **산출근거(공사비, 용적률, 일반분양 가정, 금융비용, 임대비율)**가 핵심입니다.
• 근거가 빈약하면, 나중에 분담금이 커졌을 때 갈등이 폭발합니다.

 

모아타운 문제점 (2) 주민 찬반 갈등 (동의율, 제척 논쟁)

모아타운은 “여러 구역을 모아” 가기 때문에 이해관계자가 폭증합니다. 그 결과 찬반 갈등은 구조적으로 발생합니다.

 

(1) 개발을 원하는 주민 vs 원치 않는 주민

TBS 보도에서도 삼전동·자양4동 등에서 찬반 갈등이 커졌고, 반대가 극심한 세대는 구역에서 빼는(제척) 방식이 언급되기도 했습니다.
하지만 제척은 또 다른 갈등(경계 설정, 기반시설 부담, 형평성 문제)을 낳을 수 있어 “해결책처럼 보이지만 2차 분쟁”으로 번지기도 합니다.

 

(2) ‘속도’가 장점일수록, 소통이 부족하면 불신이 커짐

모아타운은 빠른 기획·심의가 장점으로 제시되지만(통합심의 등), 주민 입장에선 “충분한 설명 없이 급하게 밀어붙인다”로 체감될 수 있습니다. 서울시는 통합심의 등을 통해 공급을 속도감 있게 추진하고 있다는 보도자료를 내고 있습니다.
즉, 행정 프로세스는 빨라져도 주민 합의가 늦어지면 전체는 느려집니다.

모아타운 문제점 (3) "2~3년" 홍보 vs 현장 체감 '지연'

서울도시공간포털은 모아타운 적용 시 모아타운 지정~관리처분인가까지 2~3년처럼 ‘단축’을 강조합니다.
반면 2025년 보도에서는 “평균 3~4년이면 완료” 인식과 달리 지연 사례가 나오고 있다는 문제 제기가 있었고, 서울시는 이에 대한 설명자료를 통해 공공지원 확대·사업성 개선으로 기간을 2년 단축하겠다는 방향을 밝힌 바 있습니다.

정리하면,

• 제도가 의도한 ‘행정 단축’은 존재하지만
• 갈등·분담금·공사비 같은 변수로 “현장 총기간”은 늘어질 수 있다는 뜻입니다.

 

모아타운 문제점 (4) 공공지원 한계와 “SH 공공관리” 확대 배경

서울시는 2025년 11월, SH참여 모아타운 공공관리사업 지원을 확대하고 공모 대상지를 늘리는 정책을 발표했습니다. 
이 배경은 실무적으로 이렇게 해석할 수 있습니다.

• 민간·주민 자율 추진이 어려운 곳(갈등, 사업성 낮음)이 생기면
  → 공공이 들어가 관리·사업 추진을 보조하는 형태가 필요해짐

즉, ‘모아타운 문제점’이 누적되면서 서울시도 공공관리 확대로 제도 보완에 나섰다고 볼 여지가 큽니다.

 

모아타운 비용, 기간, 조건

구분	모아타운의 기대효과	현장에서 나오는 문제점	2025년 기준 대응 포인트
기간	통합 기획·심의로 신속 추진 강조	갈등·명도·분담금 이슈로 지연	SH 공공관리 확대 등 공공지원 강화
사업성	용적률 완화·융자 등 지원(세부 지침 제공)	공사비 상승·일반분양 부족으로 분담금 증가	‘추정 분담금’ 산출근거 투명화 요구(주민 신뢰)
주민합의	노후지 정비·주거환경 개선	찬반 갈등·동의 철회·제척 논쟁	초기 단계에서 설명회/자료 공개 체계화 필요
관리운영	모아타운 관리운영 지원지침 제공	구역별 편차로 “모아서” 추진이 더 어려워질 수 있음	구역 쪼개기/단계적 추진 등 전략 필요

 

 

자주 묻는 질문

Q1. 모아타운은 결국 실패한 정책인가요?
A. “실패”로 단정하긴 어렵습니다. 서울시는 모아타운·모아주택 제도를 계속 보완하고 있고, 2025년에는 공공관리(예: SH 참여)도 확대하겠다고 발표했습니다. 다만 현장에서는 사업성·갈등 변수가 커서 지연 사례가 나오고 있는 것은 사실입니다. 

 

Q2. 분담금은 왜 ‘나중에’ 커지는 경우가 많나요?
A. 공사비·금리·일반분양 가정이 바뀌면 분담금도 달라집니다. 특히 ‘추정 분담금’의 산출근거가 충분히 공유되지 않으면, 나중에 분담금이 커졌을 때 동의 철회와 갈등으로 번지기 쉽다는 지적이 있습니다. 

 

 

Q3. 찬반 갈등이 심하면 반대 가구를 빼고 추진하면 되나요?
A. 일부 지역에서는 제척 논의가 나오지만, 이는 또 다른 형평성·경계·기반시설 부담 논쟁을 만들 수 있습니다. 실제로 찬반 갈등이 지속적으로 문제로 지적돼 왔습니다.

 

Q4. 서울시 자료에서 “2~3년”은 무엇 기준인가요?
A. 서울시 포털은 모아타운 적용 시 ‘모아타운 지정~관리처분인가’ 구간을 2~3년으로 소개합니다. 다만 실제 사업은 조합설립, 이주·철거, 착공 등 변수가 있어 “전체 기간”은 달라질 수 있습니다. 또한 지연 이슈에 대해 서울시가 설명자료를 낸 사례도 있습니다.