건물 상속 절차 완벽 정리! 상속등기, 상속세, 주의사항, 세금신고까지 한번에

 

 

건물 상속 절차 궁금하시죠? 상속 개시부터 등기 이전, 세금 신고까지 한 번에 정리했습니다.

부모님이나 가족이 소유하던 건물을 상속받게 되면, 단순히 “명의만 바꾸면 끝”이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 상속 개시 → 상속인 확정 → 상속재산 분할 → 상속등기 → 상속세 신고까지 여러 단계를 거쳐야 하며, 하나라도 놓치면 과태료·가산세·분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

특히 건물 상속은 토지와 건물이 함께 상속되는지, 공동상속인지 단독상속인지, 임대 중인 건물인지 여부에 따라 절차와 세금 부담이 크게 달라집니다.

 

 

 

 

건물 상속 절차 란?

부모님이나 가족이 소유하던 건물을 상속받게 되면, 단순히 “명의만 바꾸면 끝”이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 상속 개시 → 상속인 확정 → 상속재산 분할 → 상속등기 → 상속세 신고까지 여러 단계를 거쳐야 하며, 하나라도 놓치면 과태료·가산세·분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

참고 (민법)

- 상속은 피상속인의 사망으로 개시

- 상속재산에는 건물, 토지, 현금, 채무 모두 포함

 

건물 상속 절차 전체 흐름 한 눈에 보기

건물 상속은 보통 아래 6단계로 진행됩니다.

 

1️⃣ 상속 개시(사망)
2️⃣ 상속인 및 상속재산 확인
3️⃣ 상속 방법 결정(단순승인·한정승인·상속포기)
4️⃣ 상속재산 분할협의
5️⃣ 건물 상속등기 이전
6️⃣ 상속세 신고·납부

 

1. 상속 개시 및 상속인 확인

상속 개시 시점

- 피상속인 사망일 = 상속 개시일

- 이 날을 기준으로 상속세 신고 기한 (6개월) 이 계산됩니다

 

상속인 확인 방법

상속인은 민법에 따라 다음 순위로 결정됩니다.

순위	상속인
1순위	직계비속(자녀) + 배우자
2순위	직계존속(부모) + 배우자
3순위	형제자매
4순위	4촌 이내 방계혈족

 

배우자는 항상 공동상속인 또는 단독상속인이 됩니다

 

2. 상속재산(건물) 확인 단계

건물 상속 절차에서 가장 중요한 것은 상속재산을 정확히 파악하는 것입니다. 

✔ 반드시 확인할 것 

- 건물 등기부등본(소유자, 면적, 지분)

- 토지 포함 여부(대부분 건물+토지 함께 상속)

- 근저당·가압류·임차권 등 권리관계

- 임대차 계약 여부(임차인 보증금 포함 상속)

 

📌 상속재산에는 채무도 포함되므로, 대출·보증·미납세금까지 확인해야 합니다.

 

 

3. 상속 방법 결정 (중요 포인트)

상속인은 상속 개시를 안 날로부터 3개월 이내에 상속 방법을 선택할 수 있습니다.

상속 방법 3가지

1) 단순 승인 : 재산과 채무 모두 상속

2) 한정승인 : 상속재산 한도 내에서만 채무 상속

3) 상속포기 : 재산, 채무 모두 포기

 

건물에 대출, 보증채무가 있는 경우, 무조건 단순 승인은 위험할 수 있습니다.

 

4. 상속재산 분할협의 (공동상속 시 핵심)

상속인이 2명 이상이면 상속재산 분할협의서가 필요합니다.

 

건물 상속 분할 방식 예시

- 특정 상속인이 건물 단독 소유

- 지분 공유 (예 : 형제 각 1/2)

- 건물 매각 후 현금 분배

협의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 하며, 이 경우 수년이 걸릴 수 있습니다.

 

5. 건물 상속 등기 절차

✔ 상속등기란? 

상속으로 취득한 건물의 소유권을 등기부에 반영하는 절차입니다. 

 

✔ 상속등기 기한 
- 상속 개시일로부터 6개월 이내 권장
- 지연 시 과태료 부과 가능(부동산등기법)

✔ 필요서류 : 사망진단서, 가족관계증명서·기본증명서, 상속재산분할협의서(공동상속 시), 건물 등기부등본, 취득세 신고서(무상취득)

 

📌 상속등기는 세금 신고와 별개로 반드시 해야 합니다.

 

 

6. 건물 상속세 신고 및 납부

✔ 상속세 신고 기한
- 상속 개시일로부터 6개월 이내 (해외 거주 상속인 포함 시 9개월)

 

✔ 건물 상속세 계산 기준
- 상속 당시 시가 원칙
- 시가 없을 경우 기준시가(국세청 고시) 적용

✔ 2025년 상속세 기본 구조
- 상속공제: 기본공제 5억 원
- 배우자공제: 최대 30억 원
- 세율: 10% ~ 50% 누진세율

📌 상속세를 신고하지 않으면 무신고 가산세 + 납부지연 가산세가 부과됩니다.

 

 

건물 상속 시 자주 발생하는 문제점

❗ 공동상속 분쟁 
- 건물 관리·임대수익 분배 갈등
- 매각 여부 의견 충돌

 

❗ 상속세 마련 문제
- 건물은 있지만 현금이 부족한 경우

- 분납·연부연납 제도 활용 가능

 

❗ 상속등기 미이행
- 향후 매매·담보대출 불가
- 상속인이 사망하면 절차가 더 복잡해짐

 

 

자주 묻는 질문 

Q1. 건물 상속등기는 꼭 해야 하나요?
 → 네. 상속으로 취득했더라도 등기 이전을 하지 않으면 법적 소유권 행사에 제한이 있습니다. 

Q2. 상속세 신고와 등기 중 뭐가 먼저인가요?
 → 순서는 상관없지만, 둘 다 6개월 내 완료가 원칙입니다. 

Q3. 상속받은 건물을 바로 팔면 세금이 더 나오나요?
 → 상속 취득가액이 기준이 되며, 단기간 매도 시 양도세 부담이 발생할 수 있습니다.