서울 나홀로등기 완전정복｜셀프등기 절차·비용·서류 총정리 (2025 최신판)

 

 

서울 아파트·빌라 나홀로등기(셀프등기) 절차부터 준비서류, 비용, 유의사항까지 2025년 기준으로 정리했습니다. 법무사 없이 직접 등기하는 단계별 가이드입니다.

 

“법무사 없이 아파트 등기를 직접 할 수 있을까?”
요즘 ‘서울 나홀로등기’를 시도하는 실수요자·1인 투자자들이 늘고 있습니다.
2025년부터 서울시 부동산정보광장에서는 ‘셀프등기 지원 안내 서비스’도 운영 중이죠.

오늘은 서울 거주자를 기준으로
셀프등기(나홀로등기) 절차, 서류, 비용, 유의사항까지
단계별로 꼼꼼히 정리했습니다.

 

 

 

 

 

나홀로등기 셀프등기 란?

‘나홀로등기’는 부동산 매매·증여·상속 등 거래 후,
법무사 대행 없이 본인이 직접 등기소 또는 인터넷등기소에서 등기신청을 하는 방식입니다.

서울시에서는 이를 돕기 위해
‘서울 부동산정보광장 > 나홀로등기 안내’ 서비스를 제공하고 있습니다.

이곳에서는 거래신고, 검인, 등기절차, 서류 샘플까지 한 번에 확인 가능합니다.

 

나홀로등기 셀프등기 절차 요약 

 

셀프등기 절차

순서	주요 단계	담당 기관	필수 준비서류	비고
1	부동산 거래신고 / 검인	관할 구청 부동산정보과	매매계약서 원본	거래신고 30일 이내
2	취득세 신고 및 납부	관할 구청 세무과	매매계약서 사본, 주민등록번호	60일 이내 납부
3	국민주택채권 매입	농협 / 우리은행	매매가 기준	매입 후 할인 가능
4	수입인지 구매	인터넷등기소 / 우체국	등기신청서 첨부용	매매가 구간별
5	등기신청서 작성	인터넷등기소	신청서 양식 다운로드	등기소 제출용
6	관할 등기소 방문 제출	각 지역 등기소	서류 일체	3~5일 내 완료 통지

 

📍 서울의 주요 관할 등기소

• 서울중앙지방법원 등기국 (서초구 서초대로 219)
• 서울동부지방법원 등기국 (송파구 문정동)
• 서울북부지방법원 등기국 (도봉구 도봉로)
• 서울남부지방법원 등기국 (양천구 신정동)
• 서울서부지방법원 등기국 (마포구 성산동)

등기소는 부동산 소재지 기준으로 결정됩니다.

셀프등기 필요 서류 (서울 기준)

나홀로등기 필요 서류

구분	서류명	발급처	유효기간	비고
매수인	주민등록초본	주민센터 / 정부24	3개월	주소 변동 이력 포함
매수인	인감도장	본인 소지	-	서류 날인용
매도인	인감증명서	주민센터	3개월	위임장 첨부 필수
매도인	인감도장	본인 소지	-	일치 확인 필수
공통	매매계약서	거래 시 작성	-	검인필 포함
공통	취득세 영수필 확인서	구청 세무과	즉시	인터넷 납부 가능
공통	국민주택채권 매입 확인서	은행 창구	당일	인터넷 가능
공통	수입인지	등기소 / 인터넷	당일	금액별 상이
공통	등기신청서	인터넷등기소	작성 즉시	1부 제출

 

✅ 실무 팁:
서류 이름은 등기부등본 표기와 반드시 동일해야 하며, ‘동·호수·지번’이 다르면 반려됩니다.

서울 셀프등기 절차 상세

(1) 거래신고 및 검인

• 서울시 부동산정보광장 나홀로등기 페이지 접속
• 온라인 거래신고서 작성 후, 계약서 검인을 신청합니다.
• 거래신고는 계약일로부터 30일 이내, 검인은 서면 원본 지참 필수입니다.

(2) 취득세 신고 및 납부

• 구청 세무과 또는 서울시 이택스 접속 →
  “부동산 취득세 자진신고” 메뉴 이용
• 잔금일로부터 60일 이내 신고 및 납부해야 하며,
  납부 확인증을 반드시 출력해야 등기소 접수가 가능합니다.

(3) 국민주택채권 매입

• 부동산 가격 구간별 매입 의무 발생 (공시가격 기준)
• NH농협, 우리은행, 국민은행에서 온라인 매입 후 즉시 할인 가능

(4) 등기신청서 작성

• 인터넷등기소 접속 → 부동산 등기 → “신청서 작성 가이드” 참고
• 소유권 이전 등기 신청서 작성 후 출력
• 부동산 표시는 등기부등본과 동일하게 입력해야 합니다.

(5) 관할 등기소 제출

• 관할은 부동산 소재지 기준
  (예: 송파·강남 → 서울동부, 서초·강서 → 서울남부)
• 창구 방문 시 서류 순서대로 편철 후 제출
• 보정 요청이 오면 즉시 보완하여 재제출 가능

(6) 등기 완료 확인

• 통상 3~5영업일 내 문자 통보
• 등기필증은 등기소 직접 수령 또는 우편 수령 가능

 

셀프등기 시 필요한 비용 총정리 (2025년 서울 기준)

나홀로등기 필요 비용

항목	금액 / 비율	비고
취득세	과세표준액의 1.1 ~ 4%	주택 유형별 차등
등록면허세	과세표준액의 0.2%	자치구 조례 기준
농어촌특별세	취득세의 0.2%	일부 면제 가능
지방교육세	취득세의 10%	자동 부과
국민주택채권	약 0.1 ~ 0.3%	매입 후 할인 매도 가능
수입인지	15만 ~ 30만원	매매가액별 차등
등기수수료	15,000원 내외	인터넷등기소 납부
법무사 비용 절감액	약 20~50만 원	등기 대행 생략 시

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 서울에서도 등기소 직접 방문 없이 온라인 등기가 가능한가요?
→ 일부 등기(근저당 말소 등)는 가능하지만, 소유권 이전 등기는 반드시 등기소 방문 또는 우편 제출 필요입니다.

 

Q2. 은행 대출이 있으면 나홀로등기 불가능한가요?
→ 대부분 은행은 ‘법무사 대행’을 기본으로 요구하지만, 은행과 협의 시 셀프등기 가능한 사례도 있습니다.

 

Q3. 등기신청서 작성 시 주소를 잘못 입력하면?
→ 등기소에서 ‘보정명령’을 내립니다. 정정서류를 즉시 제출하면 문제 없습니다.

 

Q4. 등기필증 분실 시 재발급이 가능한가요?
→ 불가합니다. 등기필증은 ‘소유권 증명서’로, 분실 시 재발급이 되지 않으니 반드시 보관하세요.

 

 

결론, 실무 팁

서울에서 나홀로등기를 진행하면
✅ 법무사 수수료를 아끼고
✅ 절차를 직접 통제하며
✅ 부동산 거래 구조를 이해할 수 있습니다.

하지만 다음 사항을 반드시 유의하세요 👇

• 등기신청은 잔금일로부터 60일 이내
• 등기소별 서류 접수 마감 시간 상이 (오전 9~11시 추천)
• 서류명·주소·지번 오기입 주의
• 보정 요청 대응은 3일 이내 제출