한남3구역 재개발 사업, ‘디에이치 한남’이라는 이름으로 서울 강남·강북 부동산 관심의 중심에 섰습니다.
하지만 “정말 지금 어디까지 왔지?”, “단지 규모나 입주 시기는?”, “투자 리스크는 뭐지?”라는 궁금증이 많을 텐데요.
이 글에서는 2025년 기준 한남3구역 재개발 진행 현황, 디에이치 한남 단지 계획 및 특징, 투자/실거주 관점 체크포인트까지 모두 정리해 드릴게요.
한남3구역 재개발 사업 개념 및 배경
한남뉴타운과 한남3구역의 위치 및 의미
- 한남뉴타운은 서울 용산구 한남동·보광동·이태원동·동빙고동 일대 총 5개 구역으로 나눠 재정비촉진구역 지정된 대규모 정비사업지구입니다.
- 그중 한남3구역은 면적 약 386,400㎡ 내외, 계획 세대 수 약 5,800~6,000세대 규모로 사업 규모 면에서 뉴타운 내 최고 수준입니다.
- 입지적으로 한강 조망, 남산 접근성, 한남·이태원 인접성 등 프리미엄 요소가 풍부한 지역입니다.
뉴타운 지구 지정 | 2003년 지정 (한남뉴타운) |
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조합 설립 / 사업 인가 | 2012년 조합 설립인가, 이후 수차례 촉진계획 변경, 사업시행인가 등 절차 진행 |
관리처분계획 인가 | 2023년 6월 관리처분계획인가 완료 |
이주 및 철거 | 2023년 10월 이주 시작 → 2025년 상반기 이주 완료, 부분 철거 개시 |
착공 및 준공 예정 | 2026년 착공 예정, 2029년 준공·입주 목표 |
이처럼 사업은 이주·철거 단계를 거의 마무리하고 착공으로 넘어가는 시점에 와 있습니다.
디에이치 한남 단지 계획 및 특징
시공사 및 브랜드
- 시공사는 현대건설이며, 단지 브랜드는 디에이치 한남 (DH HanNam) 으로 정해졌습니다.
- 사업 관리 (PM/CM) 업체로는 한미글로벌이 프리콘 및 사업관리 용역자로 선정된 상태입니다.
단지 규모 및 구조
- 총 동 수 약 127개동, 지하 7층 ~ 지상 22층 구성 예상입니다.
- 세대 수는 보도마다 다르나 5,988세대 ~ 6,006세대 수준으로 계획되고 있습니다.
- 단지 배치와 조망 설계에 신경을 썼고, 남산 조망권을 유지하기 위한 높이 기준 조정도 이루어진 것으로 알려졌습니다.
- 소형 대신 중대형 평형 위주로 설계 변경을 추진한 것으로 보이며, 공공주택 약 1,100가구 정도 소셜믹스 형식으로 포함 계획이 있다는 보도도 있습니다.
기반시설 & 커뮤니티 계획
- 녹지 공간은 축구장 2.5배 규모로 조성 예정이며, 단지 내 산재 배치할 계획입니다.
- 대규모 입체 주차장 2개소 도입 계획으로 주차 공간 확보 문제도 고려됨이 보도됨.
- 상가 및 커뮤니티 시설, 공원 및 조경, 보행 동선 등 보완 설계가 중요 이슈로 거론되고 있습니다.
2025년 현재 진행 상황 & 일정 전망
이주 완료 및 철거
- 2025년 7월 기준, 한남3구역의 이주는 1년 8개월 만에 완료된 것으로 보도됨.
- 조합은 이주비 대출 한도 규제를 피한 것으로 파악되며, 미이주 가구도 극소수만 남은 상태입니다.
- 2025년 상반기에 위험 건축물 1동 철거를 시작했으며, 구역 경계부 펜스 설치, 출입 통제 작업 등이 진행 중입니다.
- 전체 철거는 2025년 하반기로 예상됩니다.
착공 및 준공 일정
- 공식 착공은 2026년 내외로 예상되고 있으며, 일부 보도에서는 2026년 시작 가능성을 제시하고 있습니다.
- 준공 및 입주 예상 시기는 2029년이 유력하게 거론되고 있습니다.
사업관리 및 비용 리스크
- 한미글로벌이 PM 우선협상자로 선정되면서 사업관리 역량 강화 기대감이 높습니다.
- 다만 재개발 공사비 증액 우려, 조합의 계획 변경, 조합원 간 이해관계 충돌 등이 변수로 지적됩니다.
- 특히 외지 투자자들이 많이 유입된 구역 특성상 전매 제한 요건 (10년 보유 / 5년 거주 요건) 이슈가 있습니다.
투자 및 실거주 관점 체크포인트
기대 수익요인 및 메리트
- 입지적 프리미엄: 한강 조망 + 남산 접근성 + 서울 중심부 접근성
- 단지 규모가 크고 브랜드 단지임 → 향후 브랜드 프리미엄 효과 기대
- 완성 후 중대형 중심 단지 구성 + 소셜믹스 포함으로 다양성 확보
- 사업 속도가 빠른 점은 리스크 완화 요인
리스크 요인 및 주의점
- 공사비 증액 및 사업성 악화 가능성 (재료비 상승, 노무비 상승 등)
- 전매 제한 규제: 보유 기간 등 조건 못 맞추면 매매 어려움
- 조합원 간 갈등, 촉진계획 변경, 소송 가능성
- 이자 비용, 금융 부담 증가 리스크
- 단지 완전 준공까지의 기간 동안 기회비용 부담
타이밍 전략 & 대응 팁
- 입주 시점 가깝게 다가올수록 리스크가 줄음 → 중장기 관점
- 조합원 참여 또는 관심 집단에 속해 내부 정보 확보
- 공사비 상승 요소나 사업비 변화 모니터링
- 전매 제한 요건 등 법령 및 규제 변화에 주의
- 준공 이후 시세 흐름, 유동성 확보 가능성 고려
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 디에이치 한남 모델하우스 공개 시점은 언제인가요?
→ 아직 공식 발표된 바는 없으며, 착공 직전 또는 착공 이후 모델하우스 오픈 가능성이 높습니다.
Q2. 조합원 아닌 일반 투자자도 청약 가능한가요?
→ 일반분양 물량이 어느 정도 확보될 예정이지만, 조합 우선 배정 비율, 지구 내 내부 배정 여부 등 조건이 관건입니다.
Q3. 전매 가능한 시점은 언제인가요?
→ 도시정비법상 일정 보유기간(예: 10년 보유 또는 5년 거주 요건 충족) 등 조건이 충족돼야 전매 가능성이 열릴 수 있습니다.
Q4. 사업이 늦어지면 투자 손해 가능성은 없을까요?
→ 착공 지연, 공사 중단, 비용 폭등 등 변수가 있으므로 리스크 관리는 필수입니다
결론
한남3구역 재개발, 즉 디에이치 한남 프로젝트는 서울 중심부에서 보기 드문 대규모 브랜드 단지로서 프리미엄 가치가 매우 큰 사업입니다.
2025년 기준으로 이주는 거의 완료되었고, 곧 철거 → 착공 → 준공 흐름으로 진입할 예정입니다. 다만 공사비 리스크, 전매 규제, 조합원 갈등 등 변수도 분명 존재합니다.
추천 팁 요약
- 중장기 시점에서 투자 전략을 세우는 것이 유리
- 법령 변화·공사비 흐름 주시
- 내부 소식 루트 확보
- 일반분양 물량 및 배정 비율 발표 시점 체크
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