부담부 증여 취득세, 가족간 자산 거래시 유의해야 할 점! 꼭 확인하세요!

 

 

 

 

부담부증여 취득세 확실히 알고 계신가요?

부동산이나 기타 자산을 가족에게 이전할 때 흔히 고려되는 방식 중 하나가 ‘부담부 증여’입니다. 하지만 이 방식은 순수증여와는 다른 세금구조—특히 수증자가 부담해야 할 취득세 및 증여·양도세 리스크—를 동반합니다. 올해 2025년 들어 제도와 판례가 변화하면서 부담부 증여 시 취득세율 적용 방식과 신고실무도 새롭게 확인해야 할 요소가 많아졌습니다. 본 글에서는 “부담부 증여 취득세”를 중심으로 최신 법령·판례·실무 전략까지 종합적으로 안내합니다.

 

 

 

 

 

부담부증여 증가와 취득세 이슈

본문최근 부동산 가격이 장기간 높은 수준을 유지하면서, 부모→자녀·부부 간 자산 이전이 단순 증여 방식보다는 채무를 인수하는 부담부 증여 방식으로 설계되는 사례가 증가하고 있습니다. 이러한 방식에서는 단순 무상증여가 아닌 수증자가 이전 부채를 인수하거나 임대차보증금·유지보수채무 등을 함께 떠안는 대신에 자산을 이전받는 구조입니다.

이 때 수증자가 부담부증여를 통해 자산을 취득하면, 단순 매매나 무상증여와 달리 취득세·취득가액 산정 등 취득세 측면에서 추가 고려사항이 발생합니다. 예컨대 최근 기사에 따르면 “부담부증여의 경우 단순증여보다 세금 부담이 적을 수 있다”는 분석이 나오고 있습니다.

또한, 실무적인 질문에서도 “부담부증여 시 취득세 문의”가 빈번하게 올라오고 있습니다.

 

이처럼 부담부증여는 일반 증여와 다르게 취득세율 적용 방식, 채무인수분에 대한 유상취득 여부 판단 등으로 인해 복합적인 세무감리가 가능하기에 설계 단계부터 주의가 필요합니다.

 

부담부증여 취득세 왜 중요해졌는가?

① 제도적 배경

《지방세법》 제7조 제12항 등에 따르면, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여 받은 경우에는 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 유상취득으로 본다는 규정이 있습니다.

즉, 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무는 단순히 증여의 일부가 아닌 취득의 대가로 간주되는 유상거래로 보게 되며, 이에 따라 취득세·양도소득세·증여세 측면에서 복합과세 가능성이 커졌습니다.

 

더욱이 최근 판례에서도 “직계존속의 주택을 임대차보증금 반환채무를 인수해 부담부증여한 경우, 인수한 채무 부분에 대해 유상취득세율이 적용되어야 한다”는 판단이 나왔습니다.

 

② 취득세 측면에서의 핵심 의미

• 취득세 과세표준 산정: 부담부증여 시 수증자가 인수하는 채무액이 사실상 취득가액에서 차감 또는 유상부분으로 반영됨에 따라, 과세표준 산정이 단순 공시지가나 실거래가 기준으로 곧바로 결정되지 않습니다.
• 취득세율 적용 차이: 수증자가 인수한 채무를 ‘유상취득’으로 보는지에 따라 취득세율 적용이 달라질 수 있고, 무상취득으로 보는 단순증여와 달리 유상취득세율 규정이 적용될 가능성이 있습니다.
• 신고·납부 의무 강화: 부담부증여 사실이 국세청·지방자치단체 간 시스템으로 보다 정밀히 통보됨에 따라 신고 누락·과소신고 위험이 높아졌습니다.

결국, 부담부증여는 단순히 ‘채무를 떠안는 대신 증여받는’ 방식이 아니라 세금 부과관점에서는 유상·무상의 경계선이 모호해지는 구조입니다. 따라서 설계 단계에서부터 취득세·증여세·양도세가 연계된 관점으로 접근하는 것이 중요합니다.

 

부담부 증여 취득세 이건 꼭 확인하세요! 체크리스트 4가지

부담부증여를 설계하고 실행하기 전에 아래 체크리스트를 참고하시기 바랍니다.

① 설계 단계

• 증여 또는 이전하려는 자산이 부동산인지 부동산 외(주식·채권 등)인지 확인 → 부동산인 경우 취득세 적용 대상이 확실합니다.
• 수증자가 인수할 채무액 규모(예: 대출금, 보증금 반환채무, 유지보수채무 등)를 정확히 산정하고, 해당 채무가 실제 인수 가능하고 실행가능한 것인지 검토합니다.
• 부담부증여와 무상증여를 비교했을 때 전체 세금 부담액(증여세 + 취득세 + 향후 양도세)을 미리 시뮬레이션 해보시는 것이 좋습니다. 실제 기사에서는 무상증여 대비 부담부증여가 “약 절반 수준 세금 부담”이라는 사례가 나온 바 있습니다.

② 신고 및 절차

• 부담부증여가 이루어졌다면 수증자는 취득세 신고 및 납부의무가 있습니다. 《지방세법》상 부동산 등의 취득일부터 60일 이내(상속·증여인 경우 6개월 이내) 신고해야 한다는 규정이 존재합니다.
• 증여세 신고기한도 함께 맞춰야 합니다. 수증자는 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
• 수증자가 인수한 채무 부분이 유상취득으로 판단될 경우, 증여자는 양도소득세 등을 고려해야 하므로 증여자-수증자가 함께 세무설계해야 합니다.

③ 취득세 세율 및 유의사항

• 부담부증여 시 취득세율은 기본적으로 무상취득인 증여인 경우와 달리 채무인수 부분이 ‘유상취득’으로 본다면 해당 취득세율이 적용될 수 있습니다. 예컨대 조정대상지역 주택 증여의 경우 일반 취득세율보다 높은 ‘국민주택규모’ 기준세율 등이 적용된다는 보도도 있습니다.
• 특히 수증자가 배우자나 직계존비속이라 하더라도 부담부증여 구조에서 채무인수가 명확하다면 ‘무상증여’로 보지 않고 ‘유상’으로 보게 되는 점이 핵심입니다. 이 경우 취득세율뿐 아니라 향후 양도세 부담도 높아질 수 있습니다.
• 채무 규모가 크거나 부동산 가격이 급등한 경우에는 부담부증여가 오히려 불리할 수 있습니다. 예컨대 장기보유특별공제 혜택 제한, 토지거래허가구역 문제 등이 영향을 줄 수 있습니다.

④ 절세 팁 및 전략

• 가능한 한 수증자가 부담해야 할 채무액을 명확히 계산하고, 인수 이전에 채무상환계획을 수립해 두는 것이 좋습니다. 세무당국은 수증자의 상환능력·자금출처 등을 점검하는 ‘채무사후관리’를 강화하고 있습니다.
• 증여 이전 시점에 자산가액이 상대적으로 낮거나 가격상승 여력이 작다고 판단된다면 ‘증여 시기 조정’을 고려해볼 수 있습니다.
• 설계 시 무상증여와 부담부증여를 모두 비교해보고, 총 세금부담이 적은 구조를 선택해야 합니다. 단순히 부담부증여가 무조건 절세는 아닙니다.
• 채무인수 부분이 적고, 수증자의 상환능력이 확보되어 있다면 부담부증여가 유리할 수 있습니다. 하지만 채무가 크고 이후 상환이 불확실하다면 세무감사 리스크가 커집니다.

 

부담부증여 취득세, 증여세, 양도소득세 모두 확인하세요!

‘부담부 증여’는 자산 이전을 설계하는 데 있어 유용한 선택지가 될 수 있지만, 취득세·증여세·양도소득세가 유기적으로 연결된 복합적인 구조입니다. 특히 ‘부담부 증여 취득세’는 단순 증여 취득과는 다른 세율 적용 및 과세표준 산정 방식이 적용되므로, 설계 단계부터 세무컨설팅을 동반한 체계적 준비가 필요합니다.

 

 

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 부담부 증여를 하면 반드시 취득세가 많이 늘어나나요?

부담부 증여에서는 수증자가 인수하는 채무액이 ‘유상취득’으로 판단될 수 있으므로 단순증여보다 취득세율 및 과세표준 산정 시 유리하거나 불리할 수 있는 구조가 달라집니다. 설계 시 세율 차이를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

Q2. 부담부 증여 시 증여세만 고려하면 되나요?

아니요. 수증자가 부담하는 채무부분이 유상취득으로 판정되면 증여세 외에도 증여자는 양도소득세, 수증자는 취득세 등 다양한 세금 리스크가 동반됩니다.

 

Q3. 부담부 증여 후 소유자가 채무를 갚지 않으면 어떻게 되나요?

세무당국은 수증자의 채무상환능력 및 실제 상환이 이뤄졌는지를 ‘채무사후관리’ 형태로 조사할 수 있습니다. 상환이 이뤄지지 않거나 추가 증여가 있는 것으로 판단되면 가산세 부과나 재해당일소득세 등 추가 과세가 발생할 수 있습니다.