노량진 6구역 재개발, 지금 투자 들어가면 위험할까?

 

 

노량진 6구역 재개발, 지금 사도 될까요? 2026년 2월 기준 사업 단계, 공급 변수, 세금 리스크까지 한 번에 정리했습니다. 모르고 들어가면 손해 볼 수 있습니다.

 

 

 

노량진 6구역은 “입지 좋다”는 말만 듣고 접근하기에는 이미 사업이 상당 부분 진행된 구역입니다.

많은 분들이 “입주하면 오른다”는 기대만 보고 판단합니다. 하지만 재개발은 기대가 아니라 공급 시점·자금 구조·세금 구조가 가격을 결정합니다.

이 글에서는 2026년 2월 기준 공식 자료와 시장 흐름을 바탕으로, 노량진 6구역의 현재 위치와 앞으로의 리스크를 정리해 드리겠습니다.

 

노량진 6구역 사업 현황 – 지금 단계가 중요한 이유

노량진 6구역은 서울 동작구 노량진동 일대에서 진행 중인 주택재개발 정비사업입니다. 관리처분인가 이후 이주·철거를 거쳐 공사 단계로 진입한 상태입니다.

 

원칙적으로 관리처분 이후에는 분담금 구조가 확정됩니다. 하지만 실무상 공사비 증액 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

이 부분을 계산하지 않으면 수익률이 달라집니다.

 

구분	내용
사업 유형	주택재개발 정비사업
위치	서울 동작구 노량진동
현재 단계	관리처분 이후 공사 진행
핵심 변수	공사비 변동, 입주 시점

노량진 6구역 입지 강점

노량진 6구역의 가장 큰 강점은 교통입니다. 1호선·9호선 노량진역 접근성이 핵심이며, 여의도·용산·강남 접근성이 우수합니다.

직주근접 수요는 분명 존재합니다. 특히 여의도 금융권·마포·용산 직장인 수요 흡수 가능성이 높습니다.

다만 지역별 차이 있음에 따라 단지 내 동·호수, 경사도, 조망권에 따른 체감 가치는 달라질 수 있습니다.

 

노량진 6구역 공급 시점

노량진 6구역만 보면 좋아 보입니다.

하지만 문제는 노량진 뉴타운 전체 공급 일정입니다.

변수	영향
인근 구역 동시 입주	전세 물량 증가 가능성
금리 변동	매수 심리 영향
입주 초기 전세가	매매가에 영향

입주 시점에 전세 물량이 한 번에 나오면, 실무상 단기 가격 조정 구간이 발생할 수 있습니다.

여기서 가장 많이 실수합니다.

 

노량진 6구역을 단기 차익 관점으로 접근하면 타이밍이 중요합니다. 입주 전 기대감 구간과 입주 직후 실거래 형성 구간은 전혀 다른 시장입니다. 재개발은 “완성되면 무조건 오른다”가 아니라 “완성 후 가격이 재평가되기까지 시간이 필요하다”는 점을 이해해야 합니다.

또한 노량진 6구역은 이미 상당 부분 기대감이 가격에 반영된 구간일 가능성이 있습니다. 이 상태에서 추가 상승을 기대한다면, 공급·금리·시장 분위기 세 가지가 동시에 우호적이어야 합니다. 이 중 하나라도 어긋나면 조정 구간이 길어질 수 있습니다.

 

노량진 6구역 세금 리스크 계산

다주택자 여부에 따라 취득세·양도소득세 부담이 달라집니다.

구분	주요 판단 요소
취득세	주택 수
양도세	보유 기간·주택 수
종부세	공시가격 합산

 

세금 계산 없이 접근하면, 예상 수익률이 완전히 달라집니다.

 

사례 1 – 실거주 목적 

여의도 직장인 A씨는 노량진 6구역을 장기 실거주 관점으로 접근했습니다. 금리 부담을 감내할 수 있는 자금 구조를 확보했고, 단기 변동성에 흔들리지 않는 전략을 선택했습니다. 

 

사례 2 – 단기 투자 

B씨는 입주 직전 프리미엄 상승을 기대하고 진입했지만, 인근 구역 입주 일정이 겹치며 전세가격이 조정되었습니다. 매도 타이밍이 수익률을 결정했습니다. 

 

사례 3 – 다주택자 

C씨는 다주택 상태에서 진입하며 취득세 부담이 커졌고, 양도세 중과 가능성까지 고려해야 했습니다. 세금 구조를 뒤늦게 계산하면서 수익이 줄어들었습니다.

 

노량진 6구역, 감이 아니라 계산입니다

노량진 6구역은 입지와 브랜드 측면에서 분명 매력적인 구역입니다. 하지만 이미 기대감이 반영된 구간일 가능성이 있습니다. 지금 안 보면 나중에 문제 됩니다. 특히 공급 일정과 세금 구조를 계산하지 않고 들어가면 손해를 볼 수 있습니다.