부담부증여 양도소득세 모르면 이중과세 됩니다

 

 

부담부증여 양도소득세는 증여와 양도가 동시에 발생하는 구조입니다. 부담부증여 양도소득세는 이름부터 어렵습니다.

“증여인데 왜 양도소득세가 나오지?”라고 생각하는 분들이 가장 많이 실수하는 영역입니다.

부담부증여는 단순 증여가 아니라 채무를 함께 넘기는 거래 구조이기 때문에, 증여세와 양도소득세가 동시에 발생할 수 있습니다.

2026년 기준 과세 방식, 계산 구조, 절세 포인트까지 한 번에 정리했습니다.

 

 

 

 

 

부담부증여란 무엇인가?

부담부증여는 재산을 증여하면서, 그 재산에 담보된 채무(예: 주택담보대출)를 수증자가 함께 인수하는 형태를 말합니다. 

 

예시

시가 10억 원, 아파트 대출 4억 원 존재 → 자녀가 대출 4억 원을 인수하면서 증여받는 구조 

이 경우 4억 원은 ‘양도’, 나머지 6억 원은 ‘증여’로 봅니다.

 

부담부증여 양도소득세 과세 구조

✔ 과세 원칙

한 번의 거래로 두 가지 세금이 발생합니다.

구분	과세 방식
채무 인수 부분	양도로 간주 → 양도소득세
무상 이전 부분	증여 → 증여세

 

 

부담부증여 양도소득세 계산 구조

1️⃣ 양도소득세 계산
양도 부분은 다음 공식으로 계산합니다.

(채무 인수액 ÷ 전체 시가) × 전체 양도차익

예를 들어:
• 시가: 10억 원
• 취득가: 5억 원
• 대출: 4억 원

전체 양도차익 = 5억 원
채무비율 = 4억 ÷ 10억 = 40%

→ 과세 대상 양도차익 = 5억 × 40% = 2억 원

이 금액에 대해 양도소득세율 적용됩니다.

 

 

2️⃣ 증여세 계산
(시가 – 채무 인수액) 기준으로 증여세 계산

위 사례에서:
10억 – 4억 = 6억 원 → 증여가액

이 금액에서 배우자·직계존비속 공제 적용 후 세율 계산

 

부담부증여 양도소득세에서 가장 많이 발생하는 실수는 “대출이 있으니 세금이 줄어들겠지”라는 단순 계산입니다. 실제로는 채무 인수 부분이 양도로 보아 과세되기 때문에, 다주택자의 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이 경우 세 부담이 예상보다 커질 수 있습니다. 또한 부담부증여 양도소득세는 보유기간, 장기보유특별공제 여부에 따라 세액 차이가 크게 발생합니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우 실무상 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

부담부증여 양도소득세 리스크 3가지

1️⃣ 다주택 중과 적용
양도 부분이 ‘양도’로 간주되기 때문에, 중과세율 적용 대상이 될 수 있습니다.

2️⃣ 취득세 증가
수증자는 채무 인수액을 유상취득으로 보아 취득세가 다르게 계산될 수 있습니다.

3️⃣ 세무조사 대상 가능성
고액 자산 이전은 실무상 사후 검증 대상이 될 가능성이 있습니다.

 

실제 사례

사례 1 – 1주택자의 부담부증여

보유기간 10년 이상, 장기보유특별공제 적용 가능
→ 양도세 부담 상대적으로 낮음

사례 2 – 2주택자의 부담부증여

중과세율 적용
→ 채무 부분에 대해 예상보다 높은 세금 발생

사례 3 – 배우자 간 부담부증여

배우자 증여 공제 6억 원 적용
→ 증여세는 없지만 양도세는 발생 가능

 

부담부증여 vs 단순 증여 비교

구분	부담부증여	단순 증여
양도소득세	발생	없음
증여세	발생	발생
구조 복잡성	높음	상대적 단순
절세 전략	상황별 다름	공제 활용

 

부담부증여 양도소득세는 “항상 유리”하지 않습니다.

구조 설계 없이 진행하면 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다.

 

부담부증여 양도소득세, 계산 없이 진행하면 위험합니다

부담부증여 양도소득세는 증여와 양도가 동시에 발생하는 복합 구조입니다.

단순히 대출을 넘긴다고 절세되는 것이 아닙니다.

 

✔ 최종 체크리스트
• 현재 주택 수 확인
• 중과세율 적용 여부 확인
• 장기보유특별공제 가능 여부 확인
• 증여세 공제 한도 확인
• 취득세 구조 계산 완료

이 중 하나라도 계산하지 않으면, 나중에 이중 부담이 발생할 수 있습니다.