셀프 상속등기 취득세, 법무사 없이 진행할 때 반드시 확인할 사항

 

 

 

 

 

셀프 상속등기 취득세는 상속받은 부동산의 소유권 이전을 본인이 직접 진행할 때 반드시 함께 따라오는 세금 문제입니다. 셀프 상속등기를 선택하면 법무사 비용은 절감할 수 있지만, 셀프 상속등기 취득세를 정확히 이해하지 못하면 신고 누락이나 가산세 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 2026년 기준으로 셀프 상속등기 취득세의 개념, 과세 이유, 세율, 신고 기한, 절차, 실수 사례까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

 

셀프 상속등기 취득세란 무엇인가?

셀프 상속등기 취득세란 상속으로 부동산을 취득한 상속인이 법무사나 대리인을 통하지 않고 직접 상속등기를 진행하는 경우에도 반드시 납부해야 하는 취득세를 말합니다.

많은 분들이 “상속은 매매가 아니니까 세금이 없지 않나?”라고 생각하시지만, 상속 역시 ‘부동산 취득’에 해당하므로 취득세 과세 대상입니다.

 

 

상속등기 취득세가 부과되는 이유

셀프 상속등기 취득세가 부과되는 근본적인 이유는 지방세법상 취득세는 ‘대가 여부와 무관하게 자산을 취득하면 과세’하기 때문입니다.

상속은 매매처럼 돈을 주고 사는 행위는 아니지만, 재산의 소유권이 이전되는 ‘취득 행위’이기 때문에 과세 대상이 됩니다.

 

여기서 중요한 점은, 등기를 직접 했는지 여부는 전혀 중요하지 않다는 것입니다.

셀프 상속등기 취득세는 “누가 등기를 했는가”가 아니라, “상속으로 부동산을 취득했는가”를 기준으로 판단됩니다.

 

 

 

 

 

상속등기 취득세 세율과 계산 구조

상속등기 취득세는 매매 취득세와 달리 공시가격(공시지가)을 기준으로 과세표준이 산정되는 것이 일반적입니다.

• 기본 계산 구조 : 취득세 = 부동산 공시가격 X 취득세율

셀프 상속등기 취득세 기본 세율 정리

구분	적용 세율
주택 상속(일반)	약 0.96%
주택 외 부동산(토지·상가 등)	3.16%
공동상속 후 지분 취득	각 상속인 지분별 계산

※ 주택 수, 상속 형태, 지역에 따라 일부 차이가 발생할 수 있습니다.

 

상속등기 취득세 신고 기한

셀프 상속등기 취득세에서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 신고 기한입니다.

 

📅 신고·납부 기한 : 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내

 

예를 들어 사망일이 2026년 1월 10일이라면  2026년 1월 말일 기준으로 6개월, 즉 7월 말까지가 신고 기한입니다.

이 기한을 넘기면 무신고 가산세, 납부지연 가산세가 동시에 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

셀프 상속등기 취득세 신고 절차 한눈에 보기

셀프 상속등기 취득세는 상속등기보다 취득세 신고가 먼저입니다.

단계별 흐름

1️⃣ 상속개시 확인 및 서류 준비

2️⃣ 부동산 공시가격 확인

3️⃣ 취득세 신고서 작성(관할 시·군·구청)

4️⃣ 셀프 상속등기 취득세 납부

5️⃣ 취득세 납부 영수증 확보

6️⃣ 등기소에 상속등기 접수

 

📌 취득세 납부 영수증이 없으면 등기 접수가 반려될 수 있습니다.

 

셀프 상속등기 취득세 필수 서류 정리

• 사망진단서 또는 사망사실 기재된 기본증명서
• 가족관계증명서(상속인 전원)
• 상속재산분할협의서(공동상속 시)
• 부동산 등기부등본
• 취득세 신고서
• 셀프 상속등기 취득세 납부 영수증

 

 

 

 

 

셀프 상속등기 취득세를 가볍게 생각했다가 가장 많이 발생하는 문제가 바로 “등기부터 해버리는 경우”입니다. 취득세 신고와 납부가 선행되지 않으면 등기 절차 자체가 지연되거나 반려될 수 있고, 신고 기한을 넘기면 세금보다 더 큰 가산세 부담이 발생할 수 있습니다. 상속등기를 직접 하겠다고 마음먹었다면, 등기 서류보다 먼저 취득세 일정을 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.

 

셀프 상속등기 취득세에서 자주 발생하는 실수

1️⃣ 셀프 상속등기 취득세 신고 기한 착오

2️⃣ 공시가격이 아닌 시가로 계산

3️⃣ 공동상속 지분 계산 오류

4️⃣ 취득세 납부 전에 등기 접수

5️⃣ 상속재산분할협의서 누락

 

이러한 실수는 대부분 “셀프 상속등기 취득세를 등기 비용 정도로만 생각해서” 발생합니다.

 

 

예시1) 단독 상속 주택

• 공시가격 3억 원 주택 상속
• 셀프 상속등기 취득세: 약 288만 원
• 신고 기한 내 납부 후 등기 완료

예시2) 공동상속 토지

• 공시가격 6억 원 토지
• 상속인 3명 지분 1/3씩
• 각자 셀프 상속등기 취득세 별도 계산 및 납부

셀프 상속등기 취득세는 금액 자체보다 “타이밍”과 “절차”가 훨씬 중요합니다. 세금이 크지 않다고 방심하면 신고 기한을 넘기기 쉽고, 그 결과 불필요한 가산세를 부담하게 됩니다. 상속등기를 직접 진행하는 것은 충분히 가능하지만, 취득세만큼은 세무 기준에 맞춰 정확히 처리해야 합니다.

 

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q. 상속등기 취득세는 상속세와 다른 건가요?

A. 네, 완전히 다른 세금입니다. 상속세와 무관하게 셀프 상속등기 취득세는 별도로 납부해야 합니다.

 

Q. 상속등기 취득세를 안 내면 등기만 하면 되지 않나요?

A. 아닙니다. 취득세 납부 영수증이 없으면 등기 접수가 반려될 수 있고, 가산세가 발생합니다.

 

Q. 상속등기 취득세는 줄일 수 없나요?

A. 법정 세율 자체는 줄이기 어렵지만, 공시가격·지분 계산·기한 준수로 불필요한 비용은 충분히 줄일 수 있습니다